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Umlage von Renovierungskosten im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen

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Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen durch, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen, so darf er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB).

Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung oder Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser, erforderlich sind. Musste der Mieter in Folge einer solchen Maßnahme Aufwendungen vornehmen, so hat der Vermieter diese in angemessenem Umfang zu ersetzen. Wenn der Mieter dies verlangt, muss er Vorschuss leisten (§ 554 BGB).

Der BGH hatte soeben über einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter Wasserzähler in ein aus mehreren Mietwohnungen bestehendes Mehrfamilienhaus einbauen wollte. Er hatte dies den Mietern ordnungsgemäß angekündigt. Gleichzeitig kündigte er eine monatliche Mieterhöhung um 2,28 € (!) an. Auf diese Ankündigung reagierten die Mieter damit, dass sie den Einbau erst dann dulden, wenn der Vermieter einen Vorschuss für die nach dem Einbau der Wasserzähler erforderlichen Neutapezierung des Raumes, in dem die Zähler eingebaut werden sollten, zahle. Der Vermieter versperrte sich dieser Vorschussanforderung nicht, teilte aber stattdessen mit, auch bei dem Vorschuss für die Neutapezierung des Raumes handele es sich um umlagefähige Modernisierungskosten, weshalb sich die Mieterhöhung entsprechend erhöhen werde. Damit waren nun naturgemäß die Mieter nicht einverstanden, so dass über diesen Fall, bei dem es zunächst um eine monatliche Mieterhöhung von 2,28 € und sodann von 2,79 € ging, zunächst das Amtsgericht, dann das Landgericht und zuletzt der Bundesgerichtshof entscheiden mussten.

Amtsgericht und Landgericht hatten die Klage des Vermieters abgewiesen. Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht und entschied, dass die Kosten für Renovierungsarbeiten, die im Zuge der Modernisierung erforderlich werden, umlagefähig sind. Dabei komme es nicht darauf an, ob diese Kosten durch eine Beauftragung eines Handwerkers entstanden sind oder dadurch, dass der Mieter die Arbeiten selbst vornimmt und sich seine Aufwendungen vom Vermieter erstatten lässt (BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 173/10).

Rechtsanwalt Hans-Georg Herrmann

Rechtsanwaltspraxis Dr. Thalhofer, Herrmann & Kollegen

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Rechtstipp vom 12.04.2011
aus der Themenwelt Mietwohnung und den Rechtsgebieten Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, Umweltrecht

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