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Unwirksame Klausel im Landpachtvertrag

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Der Pächter hat zu sehr auf seinen Landpachtvertrag vertraut. Als dieser im Jahr 2014 endete, hat er das Land nicht an die Eigentümer (Verpächter) zurückgegeben und auch nicht auf deren Bitte reagiert, das Land an den Nachfolgepächter übergeben. Unter Berufung auf ein Vorpachtrecht hat er den Boden weiter bewirtschaftet, als hätte er ein Besitzrecht. Er hat auch Direktzahlungsansprüche beantragt, obwohl er wusste, dass sein Besitzrecht möglicherweise nicht fortbesteht und das Problem der Doppelbeantragung zu Sanktionen führen kann. Sodann hat er den Eigentümer auf die Erteilung von Auskunft hinsichtlich des neu eingegangenen Pachtvertrages beim Landwirtschaftsgericht verklagt.

Das Landwirtschaftsgericht hat der Klage stattgegeben. Auch die Berufungsinstanz hat dem Auskunftsrecht stattgegeben. Beide Gerichte sind von einem wirksam vereinbarten Vorpachtrecht ausgegangen.

Am 24.11.2017 hat der BGH (LwZR 5/16) anders entschieden. Nach dem Urteil des BGH ist die in einem Landpachtvertrag von dem Pächter als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Klausel, wonach ihm ein Vorpachtrecht eingeräumt wird, ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird, unwirksam.

Unstreitig war in diesem Fall ein von einem Pächter vorgegebener Landpachtvertrag für eine Vielzahl von Fällen genutzt worden, so dass die Grundsätze der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in diesem Fall das Transparenzgebot, zur Anwendung kam.

In diesem Vertrag war dem Pächter ein "Vorpachtrecht“ eingeräumt worden. Ein solches "Vorpachtrecht" sollte dem Pächter das Recht geben, in einen Folgepachtvertrag einzutreten und weiterhin Pächter zu bleiben. In diesem Fall hatte der Pächter die von ihm selbst um das Vorpachtrecht ergänzten Verträge den Verpächtern vorgelegt.

Der BGH hat dieses Vorpachtrecht nicht generell in Frage gestellt, aber die Klausel als unwirksam beurteilt. Sie verstößt gegen das Transparenzgebot. Wäre das Vorpachtrecht genau umrissen worden, u. a. hinsichtlich einer zeitlichen Begrenzung und anhand weiterer Kriterien, läge ein solcher Verstoß möglicherweise nicht mehr vor.

Im Ergebnis muss der Pächter, da er kein Recht zum Besitz hatte, die Pachtflächen herausgeben und die Direktzahlungsansprüche übertragen. Darüber hinaus steht dem Eigentümer bzw. dem neuen Pächter seit dem Zeitpunkt der Beendigung des Pachtverhältnisses ein Schadensersatzanspruch zu.

Der Teufel steckt im Detail. Ich gebe Ihnen den Rat, sowohl auf Pächter- als auch Verpächter-Seite, Vertragsmuster im Landpachtrecht zu prüfen und diese vor ihrer Verwendung von einem im Landpachtrecht erfahrenen Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Meine Kanzlei übernimmt Ihr Mandant gern.


Rechtstipp vom 07.02.2018

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