Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Unwirksamkeit einer Modernisierungsankündigung aufgrund fehlender Vollmacht

(1)

Worauf es sich bei Erklärungen gegenüber Mietern zu achten lohnt!

Als zuständige Haus- und Wohnungsverwaltung ist man von dem Eigentümer beauftragt, in dessen Namen, Erklärungen und (einseitige) Rechtsgeschäfte wirksam abzuschließen. So z. B. Mietverträge mit neuen Mietern, Kündigungen von bestehenden Mietverträgen oder Abrechnungen für Betriebs- und Heizkosten etc. Hier ist es wichtig, den Umfang dieser Bevollmächtigung genau zu kennen und schriftlich in einer entsprechenden Vollmacht festzuhalten. 

Wer jedoch braucht von diesem Bevollmächtigungsumfang alles Kenntnis zu erlangen und was ist zu tun, wenn nun ein einseitiges Rechtsgeschäft, wie z. B. eine Modernisierungsankündigung, getätigt werden muss? Reicht es hierbei aus, dass der Mieter die Hausverwaltung als seinen bisherigen Ansprechpartner kennt oder muss die Hausverwaltung eine Originalvollmacht (erneut) vorlegt? 

Das Erfordernis, bestimmten Erklärungen eine Originalvollmacht beizufügen, kommt aus § 174 BGB. Hiernach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der Erklärungsempfänger die Aussage des Erklärenden deswegen unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, zurückweist.

Somit findet die Vorlage der Originalvollmacht auf Kündigungen, Abmahnungen, Modernisierungsankündigungen sowie auch für Abrechnungen und Mieterhöhungserklärungen, auch nach § 558 a BGB, ebenfalls Anwendung.

Grundsätzlich ist also allen erheblichen Erklärungen, die von einer Hausverwaltung für einen Eigentümer abgegeben werden, eine konkrete Originalvollmacht beizufügen, aus der sich der Umfang der abzugebenden Erklärungen ergibt.

Soweit keine Originalvollmacht vorgelegt wird, kann die entsprechende Erklärung unverzüglich vom anderen Teil zurückgewiesen werden. Daraus kann erfolgen, dass – wie z. B. bei einer fristlosen Kündigung – diese vollständig unwirksam wird. 

Etwas anderes gilt auch nach der aktuellen Rechtsprechung nur, wenn der Vollmachtgeber den Erklärungsempfänger vorher über die Vollmacht in Kenntnis gesetzt hatte, also wenn der Eigentümer den Mieter über die bevollmächtigte Hausverwaltung und den Umfang der Bevollmächtigung, durch entsprechende Vorlage einer Vollmacht, informiert hat.

Eine Ausnahme wird für Kündigungen von Mietverträgen angenommen, wenn bei demselben Eigentümer und der identischen Verwaltung der Mieter bereits den Mietvertrag abgeschlossen hat. Kommt es aber während des Mietverhältnisses zu Veränderungen, wie z. B. Eigentümer- oder Hausverwaltungswechsel, ist von der Ausnahme nicht mehr unbedingt auszugehen. In der Rechtsprechung liegt ein Fall vor, wo zwar der Eigentümer, aber nicht die Hausverwaltung, die den Mietvertrag geschlossen hatte, gewechselt hatte. In diesem Fall sah das Gericht eine solche Ausnahme nicht mehr gegeben und damit die Vorlage einer Originalvollmacht für erforderlich an. 

Für den Fall, dass es später einmal auf die Kenntnis des Mieters ankommen sollte, ist wichtig, dass die frühere Information über die Befugnisse der Hausverwaltung ausreichend konkret abgegeben wurde. Die meisten Gerichtsfälle scheiterten zu Lasten des Eigentümers daran, dass zwar mal eine Originalvollmacht in der Vergangenheit vorgelegen hatten, aber das Gericht den Mietern nicht zumutete daraus abzuleiten, dass die Hausverwaltung auch im nächsten Fall bevollmächtigt sein sollte. 

Ob nun eine ausreichend konkretisierte Handlungsvollmacht für die betreffende Hausverwaltung vorliegt oder eine Originalvollmacht einer Erklärung beigefügt werden muss, muss im Einzelfall geprüft werden. 

Ich berate Sie gern und freue mich, wenn Sie auf mich zukommen. Weitere Angaben zur Kanzlei finden Sie auf der Homepage.

Maya Rosenkranz

Rechtsanwältin 


Rechtstipp vom 04.06.2018
aus der Themenwelt Hausverwaltung und dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors