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Unwirksamkeit einer Vorpachtklausel

Rechtstipp vom 29.11.2017
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Rechtstipp vom 29.11.2017
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Mit Urteil vom 24.11.2017 (Aktenzeichen LwZR 5/16) hat der BGH entschieden, dass die in einem Landpachtvertrag vom Pächter als allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Klausel, der Pächter könne am Ende des Pachtvertrages ein sogenanntes „Vorpachtrecht“ ausüben, dessen Ausübungsbedingungen im Übrigen im Vertrag nicht weiter ausgeführt sind, wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam sei. Der Sachverhalt stellte sich so dar, dass der Beklagte Eigentümer mehrerer Grundstücke war. Bis zum 30.09.2014 waren die Flächen an den Kläger verpachtet. Kurz vor Pachtende, im Januar 2013, verpachtete der Beklagte die Flächen ab Ende des laufenden Pachtvertrages zum 01.10.2014 für die Dauer von wiederum 12 Jahren an einen Dritten. In diesem Zusammenhang erklärte der Kläger dem Beklagten und gegenüber dem neuen Pächter, er übe das in § 11 des Vertrages geregelte Recht auf „Vorpacht“ aus und steige in den mit dem Dritten abgeschlossenen Pachtvertrag ein. § 11 des Vertrags lautet:

„Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtrecht eingeräumt.“

Der Beklagte widersprach dieser Rechtsausübung. Zunächst hat das erstinstanzliche Landwirtschaftsgericht den Bestand des Vorpachtrechtes zugunsten des Klägers festgestellt, wonach erneut mit dem Kläger ein Vertrag mit dem Inhalt des Vertrages zustande gekommen sei, den der Verpächter im Jahr 2013 mit dem Dritten abgeschlossen hat. Die Berufung des Beklagten führte zu einer Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils.

Anders als das OLG Brandenburg in einem kürzlich entschiedenen, vergleichbaren Fall hatte das OLG Naumburg im jetzt vom BGH entschiedenen Fall durchaus die Möglichkeit gesehen, ein Vorpachtrecht, wie streitgegenständlich geschehen, wirksam zu vereinbaren.

Nachdem zwischenzeitlich der Verpächter auch eine Widerklage erhoben hatte, wonach im streitigen Pachtvertrag kein wirksames Vorpachtrecht vereinbart gewesen sei, hat der BGH in seinem Urteil vom 24.11.2017 beschlossen, dass die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben wird. Dem Kläger und vormaligen Pächter stand also kein Vorpachtrecht aufgrund der oben geschilderten Klausel zu. In der Begründung des noch nicht vollständig veröffentlichten Urteils heißt es, die in § 11 des einschlägigen Landpachtvertrages enthaltene Klausel sei wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Dem Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen obliege es, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Das sei mit der angegriffenen Vorpachtregelung nicht gelungen. Außerdem verlange das Transparenzgebot auch die Einhaltung des Bestimmtheitsgebots, wonach die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen für die Beteiligten so präzise erkennen lässt, wie dies den Umständen nachgefordert werden kann. Dabei sei auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Die individuelle Interessenlage im Einzelfall sei hier nicht relevant.

Kritisiert wurde vom BGH insbesondere, dass bei einem Vorpachtrecht einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt werde, für eine unklare Anzahl von Fällen und für eine unklare Anzahl von Wiederholungsfällen Pachtverträge quasi beliebig zu „verlängern“. Da das Vorpachtrecht im Gesetz nicht geregelt sei und auch eine Analogie zum Vorkaufsrecht sich aufgrund unterschiedlicher Regelungsinhalte nicht aufdränge, sei dem Bestimmtheitsgebot nicht Genüge geleistet. Nach Auffassung des BGH seien daher für den Verpächter die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel für ihn folgen, nicht hinreichend offensichtlich und auch nicht ausreichend erkennbar.

Dieses Urteil scheint auf den ersten Blick das endgültige Ende der einfachen und seit Jahren durchaus gebräuchlichen „Vorpachtklauseln“ zu sein. Zukünftig wird der Pächter Vorpachtklauseln, die grundsätzlich aufgrund einer früheren Entscheidung des BGH nicht von vorneherein unwirksam sind, umfassender regeln müssen. Hierfür sind vertragliche Regelungen zu entwerfen, die sowohl die Art und den Umfang der Anwendung in zeitlicher und abwicklungstechnischer Hinsicht regeln und darüber hinaus auch die Umsetzung der Vorpachtregelung beschreiben. Die Kanzlei des Unterfertigten stellt derartige Regelungen gerne zur Verfügung.

Hubertus Benecke

Rechtsanwalt


aus dem Rechtsgebiet Agrarrecht

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