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Unzulässige Entschädigungsklauseln bei Grundstückskaufverträgen

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Die unzulässigen Vertragsklauseln der BVVG

Seit der Gründung 1992 ist die Bodenverwaltungs- und verwertungs GmbH (BVVG) mit der Privatisierung ehemals stattlicher Nutzflächen betraut. Nutzflächen, die nicht an die ehemaligen Eigentümer rückübertragen werden können, werden vielfach an Pächter der Nutzflächen verkauft. Viele Pächter nutzen die Chancen, landwirtschaftliche Nutzflächen zu attraktiven Konditionen zu erwerben. Die Lage der Nutzflächen ist überwiegend als attraktiv zu bezeichnen. Allerdings lässt sich die BVVG die attraktiven Konditionen mit langen Bindungsfristen und Entschädigungsklauseln vergüten.

Entschädigungsklausel und Bindungsfrist

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Die Bindungsfristen bestehen zumeist für die Dauer von 10 Jahren. Hierbei ist der Grundstückserwerber gehindert das Grundstück weiter zu veräußern oder anders als zur landwirtschaftlichen Nutzung zu verwenden. Handelt der Grundstückserwerber entgegen dieser Bindung treten die Entschädigungsklauseln zu Tage. Hierbei verlangt die BVVG einen Anteil von bis zu 75 % des erwirtschafteten Gewinns. Das nicht nur bis zum Ende der Bindungsfrist, sondern auch darüber hinaus.

Nutzung für Windenergie

Reine landwirtschaftliche Nutzung kann sich im Einzelfall aber als unwirtschaftlich herausstellen, sodass der Grundstückseigentümer gezwungen ist, sich anderweitige Verwertungsmöglichkeiten zu suchen. Im Zuge des Energiewandels nutzen einige der Erwerber die Nutzflächen, nicht mehr nur für klassische Landwirtschaft, sondern immer mehr auch für die Nutzung von Windenergieanlagen. Diese Nutzung stellt eine lukrative Verwendung der Nutzflächen dar. Der Grundstückseigentümer erhält hierbei Zahlungen für den erzeugten Strom sowie eine Entschädigung für die Nutzung des Grundstücks. Genau hier schlagen die Entschädigungsklauseln zu. An diesem wirtschaftlichen Erfolg will die BVVG aufgrund der Entschädigungsklauseln teilhaben. Viele Grundstückseigentümer sehen das als unangemessene Beeinträchtigung ihrer wirtschaftlichen Freiheit an.

Das Gerichtsurteil

Ebenso sah es das Kammergericht Berlin. In dem konkreten Fall wandte sich ein Grundstücksbesitzer gegen die BVVG. Das Grundstück wurde für die Errichtung und den Betrieb von Windenergieanlagen genutzt. Die BVVG verlangte hier einen Großteil des Gewinns der Entschädigungszahlungen. Das Kammergericht Berlin urteilte, das diese Klauseln unzulässig sind. Zur Begründung führte das Gericht aus, das diese Klauseln den Grundstücksinhaber erheblich in seinem Eigentumsrecht beeinträchtigen. Leider ist dieses Urteil noch nicht endgültig. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes steht noch aus. Jedoch darf diese Entscheidung mit Zuversicht erwartet werden, denn bereits das Landgericht Berlin hatte in gleicher Weise geurteilt wie das Kammergericht.

Die derzeitige Rechtslage.

Für die Betroffenen hat dies zur Folge, dass die BVVG nicht an den Erlösen aus dem Betrieb der Windenergieanlagen beteiligt werden muss. Das sich an dieser Lage etwas durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ändert, ist nicht zu erwarten. Einzig die Frage der Verjährung ist noch zu beantworten. Im Idealfall ist die Verjährungsfrist für Grundstücke einschlägig. Diese beträgt zehn Jahre. Aber auch wenn die regelmäßige Verjährungsfrist einschlägig ist, beginnt die Frist erst mit der Verkündung des Urteils vom Kammergericht Berlin. Die betroffenen Grundstückseigentümer können also hoffen, keine Zahlungen an die BVVG leisten zu müssen und bereits gezahlte Beträge erstattet zu bekommen.

Weitere Informationen zum Thema „Grundstückskauf von der BVVG“ erhalten Sie auf meiner Homepage.

Haben auch Sie einen Vertrag mit der BVVG geschlossen?

Wenn auch Sie ein Grundstück von der BVVG erworben haben, ist es ratsam, den Kaufvertrag auf die Unwirksamkeit einzelner Klauseln überprüfen zu lassen. Die Kanzlei Werdermann/von Rüden steht Ihnen hierzu gern zur Verfügung. Im Rahmen einer kostenlosen und unverbindlichen Erstberatung informieren wir Sie über Ihre rechtlichen Möglichkeiten und deren Erfolgsaussichten. Nehmen Sie Ihr gutes Recht war. Die Rechtsanwälte stehen Ihnen telefonisch und per E-Mail zur Verfügung.


Rechtstipp vom 14.02.2018
aus dem Rechtsgebiet Zivilrecht

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