Urteil des Monats - Eigenmächtiges Ausräumen der Mietwohnung durch den Vermieter.

Wenn in einem derartigen Fall der Mieter später Schadensersatz für die nicht mehr vorhandenen Gegenstände verlangt, kommt es nach der Rechtsprechung des BGH zu einer Beweislastumkehr zu Lasten des Vermieters. Dieser muss nachweisen, in wieweit die Angaben des Mieters zur Schadensberechnung bezüglich des Wertes oder des Umfangs der fehlende Gegenstände unzutreffend sind.

Hierzu ist der Vermieter regelmäßig nur in der Lage, wenn er bei der Räumung der Mietwohnung ein aussagekräftiges Inventarverzeichnis aufgenommen hat und die verwahrten / entsorgten Gegenstände hat schätzen lassen.

In der jetzt vom BGH gefällten Entscheidung hatte der Mieter die Wohnung ohne Angabe seiner neuen Adresse verlassen und die Mietzahlung eingestellt. Nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter hatte dieser die Mietwohnung zwecks Weitervermietung leergeräumt. Als der Mieter wieder erschien, verlangte er zirka 60.000 EUR Schadensersatz. Das Amtsgericht und das Berufungsgericht sprachen dem Mieter lediglich 130 EUR zu, weil er seinen Schaden nicht nachweisen konnte. Der BGH hat diese Urteile aufgehoben und zurückverwiesen, weil die beiden Untergerichte die Darlegungs- und Beweislast verkannt hatten.

Der BGH hat ausgeführt, dass den Vermieter, der widerrechtlich, ohne Räumungstitel, in verbotener Eigenmacht eine Wohnung und die darin befindlichen Gegenstände in Besitz nimmt, zumindest eine nachvertragliche Obhutspflicht trifft. Dies führt nicht nur dazu, dass der Vermieter bei Unmöglichkeit der Herausgabe Schadensersatz gemäß § 280 BGB zu leisten hat, ihn trifft auch noch die Darlegungs- und Beweislast für den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände, die sich in der Mietwohnung befunden haben. (BGH, NJW 2010, 3434)

Die „Kalte Räumung" kann also ohne ausreichende Vorsichtsmaßnahmen sehr teuer werden.