Urteil: Schadenersatz wegen Falschberatung beim offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI

Das Landgericht Stuttgart hat mit hochaktuellem Urteil vom 15. Mai 2025 (Az. 12 O 287/24) eine Volksbank zur vollständigen Rückzahlung einer Anlage in den offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI verurteilt. Die Entscheidung markiert eine richtungsweisende Wende im Umgang mit fehlerhaften Anlageempfehlungen durch Banken.

1. Hintergrund: Offene Immobilienfonds sind keine Festgeldalternativen

Die Klägerin hatte sich ausdrücklich als sicherheitsorientierte Anlegerin ohne Vorerfahrung eingestuft. Dennoch wurde ihr der Fonds UniImmo: Wohnen ZBI empfohlen – ein Produkt, das zwar von Union Investment im Mai 2024 noch mit einem Risikoindikator von „2“ (auf einer Skala von 1 bis 7) versehen war, aber bereits im Juni 2024 eine massive Abwertung um rund 17 % erlitt. Das LG Stuttgart stellte fest: Ein offener Immobilienfonds ist nicht mit einem Festgeld vergleichbar – weder in Bezug auf das Verlustrisiko noch auf die Liquidität.

2. Pflicht zur anleger- und objektgerechten Beratung verletzt

Die Entscheidung verdeutlicht die strengen Anforderungen an die anleger- und objektgerechte Beratung nach § 63 Abs. 5 WpHG. Ein Anlageprodukt darf nur dann empfohlen werden, wenn es sowohl 

• zum Risiko- und Erfahrungshorizont des Kunden passt (anlegergerecht) als auch 
• korrekt und verständlich hinsichtlich Chancen und Risiken dargestellt wurde (objektgerecht). 

Das Gericht beanstandete insbesondere, dass die Bank durch die Empfehlung den Eindruck erweckte, es handle sich um eine sichere Geldanlage, obwohl ein offener Immobilienfonds per se Marktschwankungen und Bewertungsrisiken unterliegt.

3. Risikoindikator im Fokus – Irreführung durch das Basisinformationsblatt?

Parallel laufen weitere Verfahren gegen die Fondsgesellschaft ZBI, u. a. angestrengt von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg und dieser Kanzlei. Zentraler Streitpunkt ist dabei die Risikoeinstufung im Basisinformationsblatt (BIB). Kritisiert wird, dass die Einstufung mit dem SRI-Wert „2“ bzw. „3“ das tatsächliche Verlustrisiko verharmloste. In einem Verfahren vor dem LG Nürnberg-Fürth wurde die Darstellung bereits als irreführend eingestuft – die Berufung läuft vor dem OLG Nürnberg.

4. Was betroffene Anleger jetzt tun sollten

Anleger, die in den Fonds UniImmo: Wohnen ZBI investiert haben – insbesondere über Volks- und Raiffeisenbanken – sollten ihre Anlageberatung kritisch prüfen lassen. Wurde das Produkt als „sicher“ oder „festgeldähnlich“ verkauft, bestehen gute Erfolgsaussichten auf Schadenersatz wegen Falschberatung. Das Urteil aus Stuttgart dürfte hierbei eine Signalwirkung entfalten.

Wichtiger Hinweis: Schadenersatzansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB), die häufig mit dem Kenntniserwerb beginnt (§ 199 BGB). Anleger sollten daher unverzüglich fachkundigen Rat einholen.

Anleger müssen jetzt tätig werden. Nach der Verjährung können Ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden. 

Fazit:

Die aktuelle Entscheidung des LG Stuttgart ist ein starkes Signal an Banken und Fondsanbieter: Sicherheit darf nicht suggeriert werden, wo tatsächlich ein relevantes Verlustrisiko besteht. Für viele Anleger, die auf die Risikoeinschätzungen vertraut haben, öffnen sich nun Wege zur Rückabwicklung. Anleger sollten jetzt keine Zeit mehr verlieren. 

Rechtsanwalt Johannes Goetz, Partner der Kanzlei Klamert & Partner PartGmbB kämpft seit 2012 bundesweit erfolgreich für die Rechte geschädigter Anleger  -  vor und außerhalb der Gerichte. 

Er steht jetzt für eine kostenfreie Ersteinschätzung zur Verfügung.