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Verjährung von Ansprüchen des Vermieters nach Rückgabe der Mietsache – Verlängerung in AGB unwirksam

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Für Vermieter ist es ein leidiges Thema: Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhält man die Mietsache zurück – und muss leider immer wieder feststellen, dass Schäden vorliegen. Zu diesem Ärger über den entstehenden Aufwand gesellt sich der zeitliche Aspekt, da der Vermieter seine Ansprüche spätestens nach 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache geltend machen muss, will er sich nicht dem Einwand der Verjährung ausgesetzt sehen. § 548 Absatz 1 BGB normiert:

„(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.“

Verlängerung mittels vorformulierter Klauseln

Es ist daher durchaus nachvollziehbar, dass Vermieter versuchen, die gesetzlichen Fristen zu verlängern, um mehr Zeit zu haben, vorhandene Schäden festzustellen und geltend zu machen.

Sofern dies jedoch durch die Verwendung von Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) geschieht, hat dem der 8. Zivilsenat des BGH mit seinem Urteil vom 08.11.2017 (Az. VIII ZR 13/17) eine Absage erteilt. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter durch eine Klausel in seinen AGB bestimmt, dass die gesetzliche 6-monatige Frist auf 12 Monate verlängert wird, welche darüber hinaus ab Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen beginnt.

Der Mieter wird unangemessen benachteiligt

Der BGH hat entschieden, dass eine Regelung in einem vorformulierten Standardmietvertrag, durch welche die 6-monatige Frist des § 548 Absatz 1 BGB verlängert wird, unwirksam ist. Eine solche Klausel verstößt nach Auffassung des BGH gegen § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB, da der Mieter unangemessen benachteiligt wird.

Die konkret beanstandete Klausel weicht in doppelter Hinsicht von der gesetzlichen Regelung des § 548 Absatz 1 BGB ab: Nicht nur wird die Verjährungsfrist verdoppelt, sondern auch der Anfang des Fristlaufs wird auf das Mietvertragsende und nicht auf den tatsächlichen Rückerhalt der Mietsache gelegt.

Abweichung von gesetzlichem Leitbild zu gravierend

Dieser Unterschied zu der gesetzlichen Regelung ist jedoch so groß, dass er nach dem BGH zur Unwirksamkeit der Klausel führt.

Der Umstand der kurz gehaltenen Verjährungsfrist des § 548 Absatz 1 BGB ist auf Mieterinteressen zurückzuführen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter üblicherweise keine Möglichkeit mehr, die Mietsache in Augenschein zu nehmen, sodass ihm jegliche Zustandsfeststellung verwehrt ist. Die Rückgabe der Mietsache an den Vermieter gemäß § 548 Absatz 1 Satz 2 BGB hingegen befähigt diesen dazu, seine Ansprüche zu prüfen und ggf. Maßnahmen (insbesondere zur Verjährungshemmung) zu ergreifen.

Unter Abwägung dieser beiden Interessenlagen wurde die kurze Verjährungsfrist geschaffen, um nach Mietende zeitnah eine rechtssichere Situation herbeizuführen.

Weder Verjährungsdauer noch Verjährungsbeginn veränderbar

Soweit bisher die Verlängerung der Verjährungsfrist auf einen Zeitraum von bis zu einem Jahr durchaus für wirksam erachtet wurde hat der BGH nunmehr klar erklärt, dass weder die Verjährungsdauer noch der Verjährungsbeginn des § 548 Absatz 1 BGB in AGB zu Lasten des Mieters abgeändert werden können. Im Ergebnis zeigt der BGH damit auf, dass die in der Regelung des § 548 Absatz 1 BGB eingeflossene Interessenabwägung weiterhin Bestand hat.

Sie haben Fragen zu Ihrem Mietvertrag oder Ihrer Nebenkostenabrechnung? Sie haben eine Kündigung erhalten oder wollen eine Kündigung aussprechen? Benötigen Sie Hilfe bei der Erstellung Ihres Mietvertrages? Gerne beraten und vertreten wir Sie als Mieter sowie als Vermieter auch bundesweit und freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Nils Roreger, Rechtsanwalt, Koblenz


Rechtstipp vom 02.12.2017
aus der Themenwelt Mietwohnung und den Rechtsgebieten Allgemeines Vertragsrecht, Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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