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Verjährung von Ansprüchen im Mietrecht

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Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt gemäß § 199 Abs. 1 BGB drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Nach Ablauf der Verjährungsfrist kann der Berechtigter eine Forderung nicht mehr geltend machen, wenn sich der Schuldner die Einrede der Verjährung erhebt.

Der Gesetzgeber hat jedoch im Mietrecht eine verkürzte Verjährungsfrist von 6 Monaten geregelt, damit eventuelle mietrechtliche Streitigkeiten im Sinne aller Beteiligten zeitnah geregelt werden müssen. Diese verkürzte Verjährung gilt jedoch nur bei manchen mietrechtlichen Streitigkeiten.

Verkürzte Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB

Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen eventueller Mängel an der Mietsache innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Hierzu zählen eventuelle an der Mietsache verursachte Schäden und auch unterlassene oder unzureichend ausgeführte Schönheitsreparaturen.

Einen Sonderfall stellen jedoch Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter einer Eigentumswohnung dar. Eventuelle Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums (beispielsweise des Treppenhauses) unterliegen nicht der verkürzten Verjährungsfrist, da zwischen dem Mieter und der WEG kein Mietverhältnis bestand.

Ebenfalls verjähren auch Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Denkbar ist auch, dass der Mieter einen Aufwendungsersatzanspruch hat, er Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, zu der er mangels wirksamer Schönheitsreparaturklausel überhaupt nicht verpflichtet war. Auch dieser Aufwendungsersatzanspruch muss innerhalb von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden.

Regelmäßige Verjährungsfrist

Ansprüche des Vermieters wegen offener Mieten verjähren nicht innerhalb der verkürzten Frist gemäß § 548 BGB. Hier gilt die oben beschriebene regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist. So kann der Vermieter beispielsweise eine offene Miete aus Januar 2016 bis spätestens zum 31.12.2019 (gerichtlich) geltend machen. 

Ebenfalls verjährt der Anspruch auf Rückzahlung einer Mietkaution nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen muss (sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses).

Forderungen auf Zahlung bzw. Rückzahlung der Neben- bzw. Betriebskosten verjähren ebenfalls innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist. Hier gibt es doch noch weitere Fristen zu beachten. Zunächst muss die Abrechnung innerhalb eines nach dem Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen, so muss beispielsweise die Jahresabrechnung 2017 bis spätestens zum 31.12.2018 erstellt werden. Hat der Vermieter einen Anspruch auf Nachzahlung oder der Mieter auf Erstattung, so verjähren diese in dem genannten Beispiel zum 31.12.2021.

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Rechtstipp vom 12.09.2018
Aktualisiert am 23.10.2018
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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