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Vermieterpfandrecht und Räumung

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In einem aktuellen Fall begegnete ich folgender rechtlicher Problematik:

Häufig hat der Mieter Gegenstände von Wert in den Mieträumen eingebracht, wie beispielsweise Maschinen, technische Geräte oder Ware. Stehen diese Gegenstände im Eigentum des Mieters und kommt er seinen Verpflichtungen nicht nach, kann für den Vermieter die Ausübung des Vermieterpfandrechtes sinnvoll sein.

Der Mieter zahlt nicht

Das passiert insbesondere, wenn das Mietverhältnis schon auf die „schiefe Bahn“ geraten ist und der Mieter auszieht bzw. der Vermieter nach Ausspruch einer fristlosen Kündigung die Räumung verlangt. Hat der Vermieter sein Vermieterpfandrecht ausgeübt bzw. durch seinen Rechtsanwalt ausüben lassen, ist bei der weiteren Vorgehensweise Vorsicht geboten. Normalerweise beantragt man im Rahmen einer Räumungsklage bezeichnenderweise die Räumung und die Herausgabe der Mieträume.

Vermieterpfandrecht verhindert die Räumung durch den Mieter

Zu einer vollständigen Räumung ist der Mieter aber gerade nicht verpflichtet, wenn der Vermieter zuvor das Vermieterpfandrecht geltend gemacht hat. Hier riskiert der Vermieter also, dass seine Räumungsklage kostenpflichtig abgewiesen wird, wenn dies bei der Antragstellung nicht hinreichend berücksichtigt wird. Auch steht dem Vermieter nach Herausgabe der Räumlichkeiten gegen den Mieter keine Nutzungsentschädigung mehr zu, obwohl sich ja noch Gegenstände des Mieters in den Räumen befinden. Diese Gegenstände hinterlässt der Mieter ja aber gerade nicht freiwillig, da der Vermieter den Verbleib ausdrücklich verlangt.

Vermieter kann Herausgabe, aber nicht Räumung verlangen. Die komplizierte Problematik zeigt, dass in der „Stressphase“ der Beendigung und Abwicklung eines Mietverhältnisses sorgfältig bedacht werden muss, welche gesetzlichen oder vertraglichen Rechte man ausübt und welche Schritte eingeleitet werden.


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