Vermietertagebuch (Teil II): Vorgehen bei der Verweigerung einer rechtmäßigen Mieterhöhung durch den Mieter

Eine Mieterhöhung ist ein sensibles Thema und kann zu Konflikten zwischen Vermieter und Mieter führen. Wenn ein Mieter eine rechtmäßige Mieterhöhung verweigert, muss der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um seine Ansprüche durchzusetzen. Dieser Bericht erläutert die rechtlichen Grundlagen, die notwendigen Schritte und gibt praktische Empfehlungen für Vermieter.

Rechtliche Grundlagen der Mieterhöhung

In Deutschland ist die Erhöhung der Miete streng geregelt. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Eine Mieterhöhung kann aus verschiedenen Gründen erfolgen, darunter:

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Diese erfolgt durch Anpassung an die üblichen Mietpreise in der Umgebung.
• Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB): Wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Wohnwert erhöhen.
• Staffelmietverträge (§ 557a BGB): Hierbei wird eine regelmäßige Mieterhöhung im Mietvertrag festgelegt.

Vorgehensweise bei Verweigerung der Mieterhöhung

1. Prüfung der Rechtmäßigkeit

Bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden, sollte der Vermieter sicherstellen, dass die Mieterhöhung formell und inhaltlich korrekt ist:

• Form: Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen.
• Begründung: Es muss eine nachvollziehbare Begründung geben, z.B. durch Verweis auf den Mietspiegel.
• Fristen: Die gesetzliche Ankündigungsfrist von zwei Monaten ist einzuhalten.

2. Schriftliche Mahnung

Wenn der Mieter die rechtmäßige Mieterhöhung verweigert, sollte der Vermieter zunächst eine schriftliche Mahnung senden. Diese sollte den Mieter freundlich, aber bestimmt darauf hinweisen, dass die Mieterhöhung rechtlich begründet ist und eine fristgerechte Zahlung erwartet wird.

3. Einleitung des Schlichtungsverfahrens

In einigen Bundesländern ist vor einer gerichtlichen Auseinandersetzung ein Schlichtungsverfahren vorgeschrieben. Der Vermieter kann sich an eine Schlichtungsstelle wenden, um eine außergerichtliche Einigung zu erzielen.

4. Klage auf Zustimmung

Wenn alle außergerichtlichen Maßnahmen scheitern, kann der Vermieter eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Dabei sind folgende Schritte zu beachten:

• Einreichung der Klage: Der Vermieter reicht eine Klageschrift ein, in der die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung dargelegt wird.
• Beweisführung: Der Vermieter muss nachweisen, dass die Mieterhöhung den gesetzlichen Vorgaben entspricht (z.B. durch Vorlage des Mietspiegels, Modernisierungsnachweisen).
• Gerichtsverhandlung: Das Gericht prüft die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung und entscheidet, ob der Mieter zur Zustimmung verpflichtet ist.

Rechtliche Aspekte und Fristen

Zustimmungspflicht des Mieters (§ 558b BGB)

Der Mieter ist verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen, wenn diese den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Tut er dies nicht innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist (zwei Monate), kann der Vermieter Klage einreichen.

Sperrfristen und Kappungsgrenzen

• Sperrfrist: Eine Mieterhöhung ist erst nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung möglich.
• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20% (in einigen Regionen um 15%) erhöht werden.

Handlungsempfehlungen für Vermieter

• Rechtsberatung einholen: Vor Einleitung rechtlicher Schritte sollte eine anwaltliche Beratung in Anspruch genommen werden, um die Erfolgsaussichten der Mieterhöhung zu prüfen.
• Dokumentation: Sämtliche Korrespondenz und Nachweise zur Mieterhöhung sollten sorgfältig dokumentiert werden.
• Kommunikation: Ein offenes Gespräch mit dem Mieter kann Missverständnisse klären und eine gütliche Einigung ermöglichen.

Eine verweigerte Mieterhöhung erfordert ein strukturiertes und rechtlich fundiertes Vorgehen. Vermieter sollten sicherstellen, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden, und gegebenenfalls rechtlichen Beistand hinzuziehen. Bei Fragen zu diesem Thema steht die Kanzlei HENKELFRAU (info@henkelfrau.com, Tel.: +49 155 66150207) gerne beratend zur Seite.