Vermietertagebuch (Teil XI): BGH bekräftigt Rechtsprechung zur Kündigung wegen Mietschulden
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Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur mietrechtlichen Schonfristregelung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sorgt erneut für Klarheit und gleichzeitig Diskussionen in der juristischen Fachwelt. Insbesondere die Frage, inwieweit die Nachzahlung von Mietrückständen die Wirkungen einer ordentlichen Kündigung beseitigt, wurde dabei präzisiert.
Schonfristregelung: Außerordentliche versus ordentliche Kündigung
Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann ein Mieter, dem außerordentlich gekündigt wurde, die Beendigung des Mietverhältnisses abwenden, indem er die rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage begleicht. Allerdings beschränkt der BGH diese Regelung ausdrücklich auf die außerordentliche Kündigung. Eine ordentliche, hilfsweise ausgesprochene Kündigung bleibt trotz Nachzahlung der Mietrückstände bestehen.
Die Entscheidung des BGH vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23)
In einem aktuellen Fall hatte der BGH erneut über die Wirksamkeit einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung zu entscheiden. Die beklagten Mieter waren mit drei Monatsmieten im Rückstand, woraufhin der Vermieter sowohl eine außerordentliche als auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen hatte. Noch vor Ablauf der Schonfrist beglichen die Mieter die ausstehende Summe vollständig.
Divergierende Auffassungen der Gerichte
Erstinstanzlich hatte das Amtsgericht (AG) der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben, da die ordentliche Kündigung nicht durch die Schonfristzahlung geheilt wurde. Das Landgericht (LG) Berlin hingegen entschied in der Berufungsinstanz anders. Die 66. Kammer des LG Berlin vertrat die Auffassung, dass die Nachzahlung auch die Wirkungen einer ordentlichen Kündigung beseitige, und hob das Urteil des AG auf.
BGH: Ordentliche Kündigung bleibt bestehen
Der BGH setzte dieser Rechtsauffassung des LG Berlin eine klare Absage. Das Gericht stellte fest, dass die Schonfristregelung ausschließlich die außerordentliche Kündigung betrifft. Diese enge Auslegung spiegelt nach Auffassung des BGH den Willen des Gesetzgebers wider. Ziel sei es gewesen, Mieter vor den schwerwiegenden Folgen einer außerordentlichen Kündigung zu schützen, nicht jedoch vor einer ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses.
Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls
Interessant bleibt, dass der BGH die Sache zur weiteren Prüfung an eine andere Kammer des LG zurückverwiesen hat. Dabei wies der BGH darauf hin, dass die Erheblichkeit der Pflichtverletzung durch die Mieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu prüfen sei. Diese Erheblichkeit hänge von einer Gesamtbetrachtung der Umstände ab, darunter:
Dauer und Höhe des Zahlungsverzugs
Schuldhaftes Verhalten des Mieters
Mögliche besondere Umstände, die eine ordentliche Kündigung im Einzelfall als treuwidrig erscheinen lassen (§ 242 BGB).
Rechtspolitische Neutralität der Gerichte
Der BGH betonte zudem, dass die Gerichte nicht eigenmächtig rechtspolitische Korrekturen vornehmen dürfen. § 569 BGB sei eindeutig auf die außerordentliche Kündigung beschränkt. Eine analoge Anwendung auf die ordentliche Kündigung sei gesetzlich nicht vorgesehen.
Beratung durch Kanzlei HENKELFRAU
Die Entscheidung des BGH stärkt die Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter gleichermaßen, indem sie die gesetzliche Systematik des Kündigungsrechts klarstellt. Gleichwohl zeigt der Fall, dass jeder Rechtsstreit von den individuellen Umständen abhängt.
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