Vermieterzugriff auf die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses: Wiederauffüllungsanspruch

Kommt der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses in Verzug mit seinen Zahlungsverpflichtungen, so mag der Vermieter durchaus auf die Idee kommen, auf eine vom Mieter gezahlte Kaution zuzugreifen. Nach herrschender Meinung ist dies allerdings unzulässig, denn die Kaution soll nicht allgemein dazu dienen, dem Vermieter die Durchsetzung seiner Forderungen zu erleichtern. Versucht der Vermieter dies dennoch, kann der Mieter einen Unterlassungsanspruch notfalls auch durch Beantragung einer einstweiligen Verfügung geltend machen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 551, Rz. 91, m. w. N.) Nach Ansicht des Landgerichts Berlin soll dies sogar nach Mietende gelten (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017, 67 S 111/17). Die Ansicht des Landgerichts Berlin dürfte sich allerdings noch nicht durchgesetzt haben, siehe OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2018, 8 WF 34/08.

Ausnahmen von dem Grundsatz, dass der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zugreifen darf, gelten nur dann, wenn die Forderung des Mieters unstreitig, rechtskräftig festgestellt oder auch offenkundig begründet ist. In diesen Fällen besteht kein Sicherungsbedürfnis des Mieters mehr. Bei laufendem Mietverhältnis kann der Vermieter daher auf die Kaution dann zu greifen, wenn er hierüber ein rechtskräftiges Urteil erstritten hat.

Im Anschluss an die Inanspruchnahme der Kaution kann der Vermieter sodann eine Wiederauffüllung verlangen, um wieder an die mietvertraglich vereinbarte vollständige finanzielle Absicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu kommen.

Daran anschließend stellt sich die Frage, ob der Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gem. § 569 Abs. 2a BGB hat, wenn der Mieter die Kaution nicht wieder auffüllt. Die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB ist durch das Mietrechtsreformgesetz 2013 geschaffen worden. Ein Recht zur fristlosen Kündigung wird jedoch im Ergebnis mit der Begründung abgelehnt, dass nach der Vorstellung des Gesetzgebers nur das Sicherungsinteresse des Vermieters bei Beginn des Mietverhältnisses geschützt werden sollte.

Dennoch kann die Verletzung des Wiederauffüllungsanspruchs zu einer fristlosen Kündigung, nämlich nach § 543 BGB, führen. Diese ist jedoch an weitere Voraussetzungen geknüpft. So ist die Entscheidung über die Wirksamkeit der auf die Nichtzahlung der Kaution gestützten Kündigung von einer Interessenabwägung abhängig. Daneben erfordert die entsprechende Kündigung auch eine vorherige Abmahnung. Der Vermieter kann daher eine nicht mehr vollständig zur Verfügung stehende Kaution durchaus als Grund für eine fristlose Kündigung heranziehen. Erst recht kann er hieraus gestützt eine ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB aussprechen.