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Verspätete Nebenkostenabrechnung

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Als „Zweite Miete“ werden die Betriebs- und Nebenkosten bezeichnet, die im Zusammenhang mit einer Immobilie anfallen. Neben klassischen Verbrauchskosten wie Heiz-, Strom- und Wasserkosten, fallen darunter auch z.B. die Grundsteuer, Versicherungsprämien, Reinigungskosten, Gartenpflegekosten und auch Wartungskosten. Auf die zahlreichen Rechtsentscheide, die im Zusammenhang mit der Umlagefähigkeit einzelner, konkreter Kostenpositionen vorliegen, soll hier nicht eingegangen werden. Im Zusammenhang mit einer aktuellen BGH-Entscheidung seien die Mietvertragsparteien aber auf folgende Grundsätze hingewiesen:

Jahresfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB

Für die Wohnraummiete gilt nach der vorgenannten Vorschrift eine Jahresfrist. Der Vermieter hat, wenn Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Nebenkosten vereinbart sind, binnen 12 Monaten über die Vorauszahlungen Rechnung zu legen. Das heißt: Dem Mieter ist eine Nebenkostenabrechnung auszuhändigen.

Die Jahresfrist besagt zunächst einmal, dass der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung hat. Wird die Abrechnung nicht binnen Jahresfrist erteilt, kann dieser Anspruch gerichtlich geltend gemacht werden.

Nach einer Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2010 soll dies auch im Gewerberaummietrecht gelten, auch wenn eine gesetzliche oder vertragliche Regelung diesbezüglich fehlt. Allerdings können die Parteien im Gewerberaummietvertrag eine andere Abrechnungsfrist (die kann kürzer oder länger sein) ausdrücklich vereinbaren. Wenn dies nicht erfolgt ist, gilt auch im Gewerberaummietrecht die Jahresfrist.

Wichtig für den Vermieter ist die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Danach ist er mit einer Nachforderung nach Ablauf der Jahresfrist ausgeschlossen. Das heißt: Sollte sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlungspflicht des Mieters ergeben, kann dieser mit Verweis auf Satz 3 der vorgenannten Vorschrift den Zahlungsanspruch zurückweisen. Eine Zahlungsklage müsste ohne weiteres mit Hinweis auf die Ausschlussfrist abgewiesen werden.

Dies wiederum soll nach der BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2010 nicht im Gewerberaummietrecht gelten. Hier wird der Vermieter einer Gewerberaumimmobilie also privilegiert. Die besondere Schutzfunktion des sozialen Wohnraummietrechts greift hier nicht.

Zurück zum Wohnraummietrecht

Um seine Nachforderung aus der erteilten Betriebskostenabrechnung realisieren zu können, muss der Vermieter einer Wohnung also peinlichst genau auf die Einhaltung der Jahresfrist achten. In diesem Zusammenhang muss noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass der Vermieter für den rechtzeitigen Zugang (in den meisten Fällen geht es um die sog. „Silvesterzustellung“) nachweispflichtig ist. Das persönliche Einwerfen der Abrechnung in den Briefkasten am späten Silvesterabend genügt für eine rechtzeitige Zustellung nicht. Das Argument der Gerichte ist hier Folgendes: Niemand schaut mehr am Silvesterabend in seinen Briefkasten. Wenn die Abrechnung also erst am letzten Tag des Jahres fertig werden sollte, muss die Abrechnung persönlich übergeben werden, um noch eine rechtzeitige Zustellung zu ermöglichen. Da eine persönliche Zustellung meistens, insbesondere an Silvester, problematisch sein dürfte, sollte die Frist nicht bis zum letzten ausgeschöpft werden.

Besonderheiten bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Wird eine Eigentumswohnung vermietet, reicht der Vermieter häufig die Verwalterabrechnung weiter und fordert seinen Mieter zum Ausgleich des Saldos direkt auf das WEG-Konto auf. Hieran ist nichts auszusetzen, wenn die sich aus der Verwalterabrechnung ergebenden Kosten auf den Wohnraummieter umgelegt werden können und sich eine entsprechende Vereinbarung aus dem Mietvertrag ergibt.

Im Wohnungseigentumsrecht gilt die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB allerdings nicht. Der Verwalter ist nach § 28 Abs. 3 WEG zwar gehalten nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Eine genaue Frist hat der Gesetzgeber allerdings nicht bestimmt. Zudem muss die vom Verwalter erstellte Abrechnung gem. § 28 Abs. 5 WEG von den Wohnungseigentümern durch Stimmenmehrheit genehmigt werden. Aus diesen Gründen kommt es daher immer wieder zu verspäteten Verwalterabrechnungen, die erst nach Ablauf der Jahresfrist an den Mieter weitergereicht werden bzw. werden können.

Fehlendes Verschulden des Vermieters

Der BGH hat sich jetzt aktuell mit der Frage befasst, ob den Vermieter an einer solchen verspäteten Verwalterabrechnung möglicherweise im Zusammenhang mit seinem Mietverhältnis ein Verschulden nicht vorzuwerfen ist. Hintergrund ist die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3, 2. Halbsatz BGB. Danach gilt eine Ausnahme von der bereits beschriebenen Ausnahme, dass der Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist seine Nachforderung gegenüber dem Mieter nicht mit Erfolg durchsetzen kann. Hat er nämlich die verspätete Abrechnungserteilung nicht verschuldet, gilt die Ausschlussfrist wiederum nicht.

Der BGH hat konkret entschieden, dass der Vermieter nicht einfach mit dem Finger auf den Verwalter zeigen kann. Der Vermieter muss vielmehr im Laufe des Jahres selbst tätig werden und die Verwaltung nachhaltig zur Erstellung der Abrechnung anhalten, notfalls auch selber eine Abrechnung erstellen.

Im Ergebnis können sich die Vermieter einer Eigentumswohnung daher nicht auf ihren Verwalter verlassen und hoffen, dass die Verwalterabrechnung rechtzeitig erstellt wird. Sie müssen bereits im Laufe des Abrechnungsjahres auf eine rechtzeitige Abrechnung hinwirken, beim Verwalter nachfragen und ihn notfalls wiederholt zum Tätigwerden auffordern. Wenn dadurch absehbar wird, dass die Abrechnung nicht rechtzeitig erstellt wird, müssen sie weiteres veranlassen. So mutet der BGH ihnen zu, dass sie nach Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, die Abrechnung selbst erstellen und dem Mieter gegenüber so rechtzeitig abgerechnet werden kann.

Zusammenfassung

Aus meiner Sicht schafft der BGH mit dieser Entscheidung weitere Klarheit bei der schwierigen Abgrenzung zwischen WEG- und Mietrecht. Die Entscheidung dürfte allen Betroffenen deutlich machen, dass die Rechtsmaterien weitestgehend separat zu betrachten sind. Rechte und Pflichten, die in dem einen oder anderen Rechtsverhältnis bestehen, werden nicht durch Vorschriften aus der anderen Rechtsmaterie eingeschränkt oder erweitert. Es bleibt bei einer klaren Differenzierung durch den BGH.

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Rechtstipp von Rechtsanwalt und Notar Philipp Küster

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Versicherungsrecht


Rechtstipp vom 28.02.2017
Aktualisiert am 01.03.2017

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