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Verstoß gegen Sperrfrist – Eigenbedarfskündigung unwirksam

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In einer aktuellen Entscheidung hat sich der BGH mit der Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung auseinandergesetzt.

Konkret hat sich das Gericht damit auseinandergesetzt, unter welchen Voraussetzungen die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB eingreift.

In § 577 Abs. 1 BGB ist geregelt, dass für den Fall, dass an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, ein Erwerber erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung sich zur Begründung einer Kündigung auf Eigenbedarf oder Gründe der wirtschaftlichen Verwertbarkeit berufen kann.

§ 577 Abs. 1 a BGB regelt weitere Kündigungsbeschränkungen, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist.

Im konkreten Fall war im Anfang des Jahres 2015 eine Wohnung, die durch Beklagte seit mehreren Jahrzehnten bewohnt worden war, an eine aus drei Gesellschaftern bestehende Personengesellschaft veräußert worden.

Die Gesellschaft kündigte Mitte 2015 das Mietverhältnis mit dem langjährigen Mieter.

Zur Begründung wurde ein Eigenbedarf eines der Gesellschafter geltend gemacht.

Der Mieter hat der Kündigung widersprochen.

Die Gesellschaft hat sodann Räumungsklage erhoben. Nachdem diese in allen Instanzen erfolglos geblieben war, hat nunmehr auch der BGH die Revision zurückgewiesen.

Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass die in § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB normierte Kündigungsbeschränkung /Sperrfrist nicht erfordert, dass über die in der Norm genannten Voraussetzungen auch die Absicht bestehen muss, eine Umwandlung in Wohnungseigentum vorzunehmen.

Es genügt, wenn die in § 577 Abs. 1 a BGB genannten Voraussetzungen – Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter – erfüllt sind.

Nach der Entscheidung des Gerichts gilt der durch die Kündigungssperre vermittelte Schutz bereits dann, wenn Personengesellschaften vermieteten Wohnraum erwerben und unabhängig davon, ob eine Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgen soll.

Klargestellt wurde gleichzeitig auch, dass die Kündigungssperre nicht beim Erwerb von vermietetem Wohnraum durch Einzelpersonen eintritt.

Die Entscheidung zeigt, dass die Überprüfung einer Eigenbedarfskündigung bzw. der fundierten Vorbereitung unerlässlich sind.

Gerne unterstütze ich auch Sie bei der Durchsetzung Ihrer Interessen.

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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Sven Siegrist, Schwetzingen


Rechtstipp vom 20.04.2018
aus der Themenwelt Eigenbedarfskündigung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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