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Verzögerte Fertigstellung: Wann ist der Bauunternehmer im Verzug mit seinem Bau?

Rechtstipp vom 19.10.2015
(45)
Rechtstipp vom 19.10.2015
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In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass Bauvorhaben nicht „pünktlich“ fertiggestellt werden. Sollte ein Bau nicht pünktlich fertiggestellt werden, so stehen dem Besteller grundsätzlich Schadensersatzansprüche aus Verzug (§§ 280 Abs. 2, 286 BGB) zu.

Wann muss also ein Bau fertiggestellt sein?

  1. Am einfachsten ist diese Frage zu beantworten, wenn im Vertrag ein bestimmter Fertigstellungszeitpunkt fixiert wird. Es kann zum Beispiel vereinbart werden: „Die Doppelhaushälfte wird spätestens am 31.11.2018 fertiggestellt und übergeben.“ Sollte der Bau nicht am 31.11.2018 fertiggestellt sein, so befindet sich der Werkunternehmer ab dem 01.12.2018 in Verzug mit seiner Leistung und haftet für den dadurch entstandenen Schaden gem. der §§ 286, 280 BGB. Einer separaten Mahnung bedarf es nicht.
  2. Problematisch wird es bei dieser eigentlich einfachsten Konstellation jedoch dann, wenn sich Verzögerungen ergeben, die das Bauunternehmen nicht zu vertreten hat, wie z. B. eine sehr lange Frostperiode oder Umstände, die in der Person der Auftraggeber liegen. Hierzu zählt etwa, wenn notwendige Mitwirkungshandlungen, wie das Aussuchen von Baumaterialien (Fliesen etc.), nicht rechtzeitig erfolgen. In diesem Fall wird der vereinbarte Fertigstellungstermin um die Dauer der Verzögerung verlängert.
  3. Wenn keine Fertigstellungsfrist vereinbart wird, kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Grundsätzlich hat dann der Bauunternehmer, soweit auch keine Anfangsfrist vereinbart wurde, sofort mit dem Bau zu beginnen. Der Bau ist dann grundsätzlich nach der üblichen Fertigstellungsdauer an den Besteller zu übergeben. Hier muss jedoch notfalls ein Sachverständigen befragt werden, um die „übliche Fertigstellungsdauer“ zu bestimmen. Wenn die Fertigstellungsdauer überschritten wurde, bedarf es nach § 286 Abs. 1 BGB zur Herbeiführung des Verzugs einer Mahnung. Erst wenn der Bauunternehmer auch hiernach nicht fertiggestellt hat, befindet er sich in Verzug und Schadensersatzansprüche können geltend gemacht werden.
  4. Problematisch ist es auch, wenn im Vertrag vereinbart wird, dass die Fertigstellung 3 Monate „nach Beginn“ der Arbeiten zu erfolgen hat. Hierzu hat das OLG München in einer Entscheidung (OLG München v. 10.09.2013 – Az. 9 U 1685/12 Bau = IBR 2015, 1924) für Recht erkannt, dass die Festlegung einer Arbeitszeit von „26 Werktagen ab Beginn“ nicht zu einer Fertigstellungsfrist führe, da unklar ist, ab welchem „Beginn“ die Frist zu berechnen ist. Damit konnte Verzug erst aufgrund einer Mahnung eintreten (§ 286 Abs. 1 BGB).

Es ist daher dringend anzuraten, die Weichen schon bei Vertragsschluss richtig zu stellen. Gerne helfen wir Ihnen hierbei.

Im Fall einer Bauverzögerung zeigen wir Ihnen gerne Ihre Möglichkeiten auf und helfen Ihnen dabei, die Baustelle wieder „zum Laufen“ zu bringen.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Baurecht & Architektenrecht

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