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Vorherige Abmahnung bei Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution? Urteil des LG Verden vom 19.10.18

Rechtstipp vom 18.12.2018
(1)
Rechtstipp vom 18.12.2018
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Die Nichtzahlung der Kaution ist als Grund für die fristlose Kündigung in § 569 Abs. 2a BGB seit dem Jahr 2013 festgeschrieben. Gem. § 569 Abs. 2a BGB können Vermieter das Mietverhältnis ohne Abmahnung außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe von mindestens 2 Kaltmieten in Verzug ist. Anders als bei einer Kündigung wegen Störung des Hausfriedens ist hier keine Abmahnung vorgeschrieben. In § 569 Abs. 2a Satz 3 BGB steht sogar ausdrücklich geschrieben, dass eine vorherige Abmahnung nicht notwendig ist.

Dennoch kann auch hier in Ausnahmefällen das Erfordernis einer vorherigen Abmahnung verlangt werden. In seiner Berufungsentscheidung vom 19.10.2018 hat das LG Verden (Az.: 2 S 33/18) abweichend von dem erstinstanzlichen Urteil des AG Sulingen (Az.: 3 C 228/17) entschieden, dass bei einer außerordentlichen Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Abmahnung erforderlich sein kann.

In jenem vom LG Verden entschiedenen Rechtsstreit bestand zwischen den Parteien seit dem 01.10.2016 ein Mietverhältnis. Die Kaution war nicht geleistet worden. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis dennoch erst am 04.09.2017 außerordentlich. 

Während der Vermieter bei Gericht vortrug, er habe immer wieder mündlich die Zahlung der Kaution eingefordert, stritten die Mieter dies ab. Jene mündlichen Mahnungen konnte der Vermieter nicht beweisen. Einigkeit zwischen Mieter und Vermieter bestand lediglich darin, dass der Vermieter am 06.07.2017 die Kaution schriftlich angemahnt hatte. Die Mieter erklärten hierzu, sie hätten jene Mahnung vom 06.07.2017 zum Anlass genommen, um mit dem Vermieter telefonisch über die Kaution zu verhandeln, wobei diese Verhandlung ergebnisoffen endete. Beweise für diese Verhandlung konnten die Mieter nicht vorlegen. Zwar bestritt der Vermieter jene telefonische Verhandlung, doch hielt das LG Verden jene Aussage der Mieter für glaubwürdiger. Im Ergebnis führte dies zu der folgenden Schlussfolgerung des LG Verden:

„Bei dieser Sachlage war der Kläger (hier der Vermieter) unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gehalten, die Beklagten (hier die Mieter) vor einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution ausdrücklich auf die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung hinzuweisen. In Anbetracht des zuvor geführten Gesprächs brauchten die Beklagten mit einer solchen nicht zu rechnen.“

Der Umstand, dass der Vermieter mit seiner Kündigung fast ein Jahr gewartet hatte, seine mündlichen Abmahnungen nicht beweisen konnte und die Mieter das Gericht trotz gleicher Beweisschwierigkeiten von der telefonischen Verhandlung überzeugen konnten, hatten dem Vermieter „das Genick gebrochen“. 

Nur in besonderen Einzelfällen wird man das Erfordernis einer vorherigen und unmissverständlichen Abmahnung vor Ausspruch einer Kündigung wegen fehlender Kautionsleistung annehmen können. Dennoch macht die Entscheidung aus Vermieterperspektive aber auch deutlich, dass eine außerordentliche Kündigung wegen fehlender Kautionszahlung kein Selbstläufer ist.

Gerne können wir Sie bei Fragen bezüglich der Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung beraten und anwaltlich vertreten. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Ihre Rechtsanwälte Dr. Strake & Strake


Rechtstipp aus der Themenwelt Miete und Kaution und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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