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Vorvertragliche Angaben zum Kaufobjekt beim Grundstückskauf

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Oft werden im Vorfeld einer Grundstückskaufs bestimmte Eigenschaften des Kaufobjekts hervorgehoben. So wird etwa die Wohnfläche im Exposé oder in übergebenen Plänen genannt.

Wird dann ein notarieller Kaufvertrag geschlossen, in dem – wie üblich – die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen ist, stellt sich die Frage, wie es um die Rechte des Käufers steht, wenn sich die vorvertraglichen Angaben als falsch erweisen. In einem vom BGH jüngst entschiedenen Fall war die Fläche vorvertraglich mit „200 m² Wohnfläche und 15 m² Nutzfläche“ angegeben worden, auch aus den Plänen ergaben sich diese Größenangaben. Tatsächlich betrug die Wohnfläche – nach den gesetzlichen Vorschriften berechnet – 171,74 m². Im notariellen Kaufvertrag hatten die Größenangaben aber keinen Niederschlag gefunden. Der Käufer berief sich darauf, dass eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB getroffen worden sei, was das OLG Koblenz als Vorinstanz auch angenommen hatte.

Dem ist der BGH nun in seinem Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14, entgegengetreten.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung setze zwar keine ausdrücklichen Erklärungen der Parteien voraus, sondern könne sich auch aus den Umständen des Vertragsschlusses, etwa dabei abgegebenen Beschreibungen, ergeben. Auch führe sie dazu, dass sich der Verkäufer dann nicht auf einen allgemeinen Haftungsausschluss berufen kann, denn ein solcher erstrecke sich nicht auf eine Beschaffenheitsvereinbarung, auch wenn die Beschaffenheit „nur“ konkludent vereinbart worden ist (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 96/12, NJW 2013).

Bei beurkundungsbedürftigen Geschäften ist aber zwischen bloßen Beschreibungen der Kaufsache und einer Beschaffenheitsvereinbarung mit der genannten Rechtsfolge zu unterscheiden. Eine Beschaffenheitsvereinbarung ist als Teil des Kaufvertrags beurkundungsbedürftig. Ist sie getroffen, ohne beurkundet worden zu sein, ist der gesamte Vertrag unwirksam, was die Parteien im Zweifel nicht gewollt haben. Sie sind deshalb gehalten, solche Beschaffenheitsvereinbarungen in die Urkunde aufzunehmen. Haben Angaben zum Kaufobjekt dagegen keinen Niederschlag in der Urkunde gefunden, sollten sie in der Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung, für die auch trotz Gewährleistungsausschlusses gehaftet wird, darstellen, weshalb der BGH unter teilweiser Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung entschieden hat, „dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt.“ (BGH, Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14).

Angaben, auf die sich der Haus- und Grundstückskäufer verlassen will, müssen also auf jeden Fall in den notariellen Vertrag aufgenommen werden.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Kaufrecht

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