Vorzeitige Kündigung von Mietverhältnissen – was ist rechtlich möglich?

Immer wieder taucht in der Praxis die Frage auf, ob ein Mietvertrag vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist oder sogar vor dem vertraglich vereinbarten Ende beendet werden kann – insbesondere, wenn sich die Lebensumstände der Mieter kurzfristig ändern. Die rechtliche Lage ist dabei eindeutig, aber oft nicht allgemein bekannt.

Ordentliche Kündigung und gesetzliche Fristen
Bei unbefristeten Mietverträgen gilt grundsätzlich die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB: Mieter können mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen – ohne Angabe von Gründen. Diese Regelung ist zwingend und kann mietvertraglich nicht zum Nachteil der Mieter verkürzt oder verlängert werden.

Vorzeitige Beendigung nur in Ausnahmefällen
Eine vorzeitige Kündigung vor Ablauf der Kündigungsfrist oder vor dem vertraglich vereinbarten Mietende (z. B. bei befristeten Verträgen nach § 575 BGB) ist nur unter engen Voraussetzungen möglich:

1. Sonderkündigungsrechte: Das Gesetz sieht bestimmte Fälle vor, in denen Mieter ein Sonderkündigungsrecht haben, etwa nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB) oder bei Modernisierungen (§ 555e BGB). Hier gilt in der Regel eine verkürzte Frist.

2. Fristlose Kündigung: Nach § 543 BGB kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, z. B. wenn die Wohnung unbewohnbar ist (gesundheitsschädlicher Schimmelbefall, massive Mängel, etc.).

3. Aufhebungsvertrag: In der Praxis oft der praktikabelste Weg: Mieter und Vermieter können sich jederzeit einvernehmlich auf ein vorzeitiges Mietende einigen. Hierbei ist jedoch Verhandlungsgeschick gefragt – der Vermieter muss nicht zustimmen.

Der Mythos vom Nachmieter
Hartnäckig hält sich der Irrglaube, man könne durch das Stellen eines Nachmieters aus dem Vertrag ausscheiden. Das ist rechtlich unzutreffend, sofern der Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthält. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Auch drei potenzielle Kandidaten führen nicht automatisch zur Vertragsbeendigung – eine weitverbreitete Fehlinformation.

Fazit
Mieter sind grundsätzlich an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden. Eine vorzeitige Vertragsauflösung ist nur im Ausnahmefall möglich und erfordert eine genaue Prüfung der vertraglichen und tatsächlichen Umstände. Wer vorzeitig aus dem Mietverhältnis ausscheiden will, sollte rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen oder sich rechtlich beraten lassen – idealerweise bevor überstürzt gekündigt wird oder eine alternative Wohnung angemietet wird.