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Wann besteht ein Vorkaufsrecht für Mieter?

Rechtstipp vom 27.11.2015
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Rechtstipp vom 27.11.2015
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Die Zinsen sind aktuell unschlagbar günstig und für viele Mieter bietet sich die Gelegenheit, die Wohnung, in der sie noch Mieter sind, zu Topkonditionen zu erwerben.

Eigentümer, die Ihre Wohnung oder ein Portfolio aus mehreren Wohnungen im Paket verkaufen wollen, müssen besonders aufpassen, nachdem der Bundesgerichtshof die Rechte von Mietern erst kürzlich gestärkt hat (BGH, Az.: VIII ZR 51/14).

Wann besteht ein Vorkaufsrecht für Mieter?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter von Wohnraum besteht nach dem Gesetz gemäß § 577 BGB. Dabei geht es dem Gesetzgeber um den Schutz des Mieters vor der Verdrängung bei einer Umwandlung eines Mietshauses in eine Wohnungseigentumsanlage.

Das Vorkaufsrecht besteht grundsätzlich nur für den ersten Verkaufsfall nach Umwandlung in Wohnungseigentum, sofern zu diesem Zeitpunkt die Wohnung an den Mieter überlassen worden ist.

Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft oder verschenkt.

Muss der Eigentümer den Mieter über sein Vorkaufsrecht informieren?

Der Eigentümer hat dem Mieter eine Mitteilung über den Inhalt des mit dem Käufer abgeschlossenen Kaufvertrages zu übermitteln, verbunden mit einer Unterrichtung, dass dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu den gleichen Bedingungen zusteht, zu dem der Käufer das Wohnungseigentum erworben hat.

Was muss der Mieter tun, um sein Vorkaufsrecht auszuüben?

Ist der Mieter ordnungsgemäß über den Verkauf der Mietwohnung informiert worden und entschließt sich der Mieter, sein Vorkaufsrecht auszuüben, so muss er die Ausübung des Vorkaufsrechts schriftlich vornehmen. Mündliche Erklärungen oder Absichtsbekundungen reichen nicht aus.

Dabei muss die Ausübung des Vorkaufsrechts innerhalb von zwei Monaten ab Unterrichtung des Mieters über ein ihm zustehendes Vorkaufsrecht erfolgen.

Wann steht dem Mieter kein Vorkaufsrecht zu?

Kein Verkaufsfall stellt hingegen der Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung dar. Ebenso wenig löst der Verkauf durch den Insolvenzverwalter Vorkaufsrecht nach § 577 BGB aus.

Welchen Schutz hat der Mieter, falls er nicht sein Vorkaufsrecht ausübt oder ausüben kann?

Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht aus und wird die Wohnung an einen Dritten verkauft, so besteht für den Mieter ein besonderer Kündigungsschutz nach § 577a BGB. Danach kann eine Eigenbedarfskündigung erst drei Jahre nach der Veräußerung ausgesprochen werden. Die dafür maßgebliche Frist beginnt mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Was passiert, wenn der Eigentümer den Mieter übergeht? Hat der Mieter Schadensersatzansprüche?

Übergeht der Vermieter den Mieter und erfährt der Mieter von dem Verkauf der Wohnung, bevor der Vermieter die Wohnung an den Erwerber übergeben hat und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist, kann der Mieter dennoch sein Vorkaufsrecht ausüben.

Erfährt der Mieter, wie so oft, erst zu einem späteren Zeitpunkt von dem Verkauf, so stehen ihm Schadensersatzansprüche zu. Nach dem Bundesgerichtshof kann der Mieter in solch einem Fall erfährt, kann er Schadenersatz (z.B. entgangenen Gewinn) geltend machen.


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