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Wann haftet der Verwalter einer WEG?

Rechtstipp vom 05.08.2016
Aktualisiert am 26.09.2018
Rechtstipp vom 05.08.2016
Aktualisiert am 26.09.2018

Der WEG-Verwalter übernimmt wichtige Aufgaben für die gesamte Wohnungseigentumsgemeinschaft.

Er ist Organ der Gemeinschaft und hat selbst ohne Verwaltervertrag weitreichende gesetzliche Rechte, die im WEG-Gesetz normiert sind. Weitergehende Rechte und Pflichten werden oftmals im Rahmen des Verwaltervertrags festgelegt. 

Leider gibt es in der Praxis neben vielen seriösen Verwaltern auch schwarze Schafe. Obwohl der WEG-Verwalter weitreichende gesetzliche Befugnisse über das Eigentum anderer Personen hat,  ist der Beruf des WEG-Verwalters nicht gesetzlich geschützt. 

Der Berufszugang ist nicht beschränkt. Jedermann darf als WEG-Verwalter agieren. Voraussetzung ist lediglich ein entsprechender Beschluss der WEG und die anschließende Annahme der Bestellung seitens des Verwalters. Bestellt werden können natürliche und juristische Personen. 

Mit Annahme der Verwalterbestellung entsteht bereits die Verpflichtung zur Amtsführung. Ab dann ist der Verwalter daher für Fehlverhalten haftbar. 

Rechten und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus dem Verwaltervertrag oder alternativ aus dem Gesetz. Da der WEG-Verwalter weitgehend selbstständig und ohne regelmäßige Kontrolle fremde Liegenschaften und daher fremdes Vermögen betreut, besteht ein hohes Haftungsrisiko. Bei Missachtung vertraglicher oder gesetzlicher Pflichten und eines daraus kausal entstandenen Schadens kann der WEG-Verwalter von der Eigentümergemeinschaft in Regress genommen werden.

Regressansprüche gegen den WEG-Verwalter

Im Rahmen des Verwaltervertrags werden verschiedene Pflichten, Rechte und Aufgaben des Verwalters bindend vereinbart. Diese vertraglichen Vereinbarungen gehen häufig über die gesetzlichen Vorgaben hinaus. Haftungsvoraussetzung ist jedoch grundsätzlich immer eine vorsätzliche oder fahrlässige Pflichtverletzung.

Sehr praxisrelevant sind Regressforderungen im Zusammenhang mit dem Umgang des Verwalters mit Baumängeln und der Instandhaltung der verwalteten Liegenschaft.

Behebung von Schäden 

Der Verwalter haftet beispielsweise gegenüber der Eigentümergemeinschaft, wenn er bei einem Wasserschaden nicht alles getan hat, um unverzüglich die Schadensursache festzustellen und sich dadurch der Schaden vergrößert (Beschluss des BayObLG vom 29.01.1998, Aktenzeichen 2 ZBR 53/97)

Hinweis auf ablaufende Gewährleistungspflichten

Weiterhin muss der Verwalter die Eigentümergemeinschaft zwingend auf ablaufende Gewährleistungspflichten hinweisen und über die entsprechende Vorgehensweise auf der letzten vor Ablauf der Gewährleistungspflicht stattfindenden Eigentümerversammlung abstimmen lassen.

Kontrolle von Handwerkern

In seinen Verantwortungs- und damit Haftungsbereich fällt auch die ausreichende Kontrolle und die gewissenhafte Auswahl von beauftragten Handwerkern. Es ist die Pflicht des WEG-Verwalters, etwaige Handwerkerleistungen zu kontrollieren und gegebenenfalls Mängelrechte geltend zu machen.

In der Praxis ist daher bei einem tatsächlich entstandenen Schaden häufig streitig, ob dem Verwalter zumindest fahrlässiges Handeln vorzuwerfen ist. Fahrlässigkeit liegt vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen wird. Der WEG-Verwalter hat stets die Sorgfalt walten zu lassen, die er auch als Eigentümer in seinen Angelegenheiten aufwenden würde.

Vorsicht bei Entlastung des Verwalters im Rahmen der Eigentümerversammlung

Nach Entlastung des WEG-Verwalters durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft können keine Schadensersatzansprüche mehr geltend gemacht werden. Die Entlastung erstreckt sich grundsätzlich auf alle Umstände, die den Eigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren oder die ihnen hätten bekannt sein müssen. Falls der Verwalter es zum Beispiel versäumt hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum beseitigen zu lassen und dies bei der Eigentümerversammlung bekannt war, ist der Verwalter nach Entlastung nicht schadensersatzpflichtig.

Auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher sorgfältig zu überlegen, ob ein Verwalter pauschal entlastet wird. Eventuell ist es sinnvoll, einige strittige Punkte von der Entlastung auszuschließen und den Verwalter nicht pauschal für das gesamte Wirtschaftsjahr zu entlasten.

Bei weiteren Fragen zu dieser Thematik stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch keine Nachfragen zu diesem Artikel kostenlos beantworten.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. 

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Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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