Wann hat der Vermieter Zutritt zur Wohnung?

Mit Beginn des Mietverhältnisses hat der Vermieter dem Mieter den alleinigen und ungestörten Besitz an der Mietsache einzuräumen. So muss er dem Mieter sämtliche Schlüssel aushändigen, der Zurückbehalt einzelner Schlüssel ist unzulässig.

Der Vermieter darf den Mieter grundsätzlich auch während der Mietzeit nicht in dessen Mietgebrauch stören. Nur unter bestimmten Voraussetzungen kann er Zutritt erlangen:

Betreten der Mieträume durch den Vermieter ohne Zustimmung des Mieters

Generell ist der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters nicht berechtigt, die Mieträume zu betreten. Betritt er die Räume dennoch unter Verwendung eines Universalschlüssels oder eines unberechtigt zurückbehaltenen Schlüssels, kann dies den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigten (OLG Celle vom 05.10.2006 – 13 U 182/06, WuM 2007, 201; AG Heidelberg vom 06.11.1975 – 23 C 144/75, WuM 1978, 69; AG Tecklenburg vom 03.07.1991 – 11 C 11/91, WuM 1991, 579) und sogar als Hausfriedensbruch strafrechtlich geahndet werden (OLG Köln vom 27.07.1976 – 1 Ss 226/76, WuM 1977, 173).

Pflicht zur Duldung des Zutritts

Ausnahmsweise kann der Mieter jedoch verpflichtet sein, das Betreten der Mieträume durch den Vermieter oder von ihm beauftragte Dritte zu dulden.

Zunächst kann ein solches Betretungsrecht im Mietvertrag  – auch formularvertraglich – vereinbart werden.

Eine solche Vereinbarung ist formularmäßig jedoch nur wirksam, wenn sie hinreichend bestimmt und auf sachlich gerechtfertigte Gründe beschränkt ist sowie die Belange des Mieters hinreichend berücksichtigt, andernfalls verstößt sie gegen § 307 Abs. 1 BGB (vgl. LG München II vom 21.07.2008 – 12 S 1118/08, GE 2009, 1317; AG Hamburg vom 21.02.1992 – 43b C 1717/91, WuM 1992, 540; AG Münster vom 18.12.2008 – 6 C 4949/08, WuM 2009, 288).

Dies gilt vor allem dann, wenn sie eine Ausübung des Betretungsrechts ohne hinreichende Vorankündigung vorsieht (LG Berlin vom 24.11.2003 – 67 S 254/03, MM 2004, 125).

Auch ohne vertragliche Vereinbarung hat der Vermieter das Recht, die Wohnung in bestimmten Abständen zu betreten, um sich über deren Zustand zu unterrichten (LG Berlin, aaO.; LG Stuttgart vom 08.01.1985 – 13 S 358/84, ZMR 1985, 273; AG Münster, aaO.; AG Saarbrücken vom 22.12.2004 – 4 C 365/04, ZMR 2005, 372; AG Schöneberg vom 18.05.2004 – 15/11 C 592/04, GE 2004, 822; AG Ibbenbüren vom 01.09.1998 – 13 C 77/97, WuM 1998, 751; a.A. LG München II vom 21.07.2008 – 12 S 1118/08, GE 2009, 1317).

Ein solches allgemeines Betretungsrecht korreliert mit der Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung. Der Vermieter muss daher imstande sein, das Mietobjekt auch ohne konkreten Anlass in größeren Zeitabständen zu überprüfen (AG Münster, aaO).

In keinem Fall ist der Vermieter jedoch berechtigt, ein ihm an sich zustehendes Betretungsrecht eigenmächtig, womöglich sogar noch ohne Wissen und Zustimmung des Mieters in dessen Abwesenheit auszuüben.

Selbst wenn der Vermieter berechtigt ist, allein oder mit Dritten die Wohnung zu betreten, kann er dieses Recht nicht beliebig ausüben. Die Ausübung unterliegt zunächst einer zeitlichen Einschränkung. Liegt kein konkreter Anlass vor, darf der Vermieter die Wohnung nur alle ein bis zwei Jahre betreten (AG Köln vom 16.12.1998 – 219 C 430/98, WuM 2000, 209 (zwei Jahre); AG Münster vom 08.02.2000 – 28 C 6492/99, NZM 2001, 1030 = WuM 2000, 328 (zwei Jahre); AG Rheine vom 04.03.2003 – 4 C 668/02, WuM 2003, 315 (zwei Jahre); AG Saarbrücken vom 22.12.2004 – 4 C 365/04, ZMR 2005, 372 (ein Jahr bei älterer Wohnanlage)). Liegt hingegen ein konkreter Anlass vor, können die Besichtigungen häufiger stattfinden (AG Rheine vom 04.03.2003 – 4 C 668/02, WuM 2003, 315).

Der Vermieter hat dabei aber Rücksicht auf die Belange des Mieters zu nehmen und insbesondere dessen Berufstätigkeit zu beachten (AG Köln vom 27.09.2000 – 207 C 213/00, NZM 2001, 41).

Der Besichtigungstermin ist rechtzeitig vorher mit dem Mieter abzustimmen. Je nach objektiver Dringlichkeit muss die Ankündigungszeit mindestens 24 Stunden (AG Köln vom 30.01.1986 – 208 C 790/85, WuM 1986, 86;  AG Schöneberg vom 09.03.1990 – 17 C 707/89, GE 1990, 379 –Schadensbesichtigung bei Wasserrohrbruch –) betragen, andernfalls kann der Mieter die Besichtigung ablehnen. In Notfällen kann der Vermieter den Termin ohne Absprache festlegen.

Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Mieter seine Arbeitszeit unterbricht und dadurch womöglich auch noch Nachteile erleidet (AG Hamburg vom 21.02.1992 – 43b C 1717/91, WuM 1992, 540) oder gar Urlaub nimmt. Regelmäßig beschränkt sich das Besichtigungsrecht auf Werktage und dort auf die Zeit zwischen 10-13 Uhr und 15-18 Uhr, bei Berufstätigkeit kann der Mieter jedoch verlangen, dass die Besichtigung zwischen 18 und 20 Uhr stattfindet.

Der Vermieter kann die Wohnung mit einer begrenzten Anzahl von Dritten betreten, sofern hierfür ein sachlicher Grund besteht (LG Frankfurt/M. vom 24.05.2002 – 2/17 S 194/02, NZM 2002, 696; AG Schöneberg vom 18.05.2004 – 15/11 C 592/03, GE 2004, 822). Hierzu gehören vor allem Miet- oder Kaufinteressenten, aber auch Handwerker, Sachverständige, nicht aber der Rechtsanwalt des Vermieters (AG Neukölln vom 15.10.1986 – 2 C 404/86, MM 1987, Nr. 4, 27, 28).

Dem Vermieter ist es auch nicht gestattet, ohne Zustimmung des Mieters die Wohnung zu fotografieren (AG Düsseldorf vom 24.06.1998 – 25 C 4068/98, NZM 1998, 912).

Grundsätzlich kann der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter den Zutritt zur Wohnung ermöglicht oder dem Vermieter gar die Schlüssel aushändigt, damit die Wohnung auch bei Abwesenheit des Mieters besichtigt werden kann. Ist der Mieter jedoch längere Zeit abwesend, kann er verpflichtet sein, den Zutritt zur Wohnung etwa durch Beauftragung eines den Zutritt gewährenden Dritten zu ermöglichen.

Auch wenn dem Vermieter ein Betretungsrecht zusteht, darf er es gegen den Willen des Mieters nicht ausüben, andernfalls liegt verbotene Eigenmacht und womöglich Hausfriedensbruch vor. Will der Vermieter sein Betretungsrecht durchsetzen, muss er regelmäßig Klage erheben, die Durchsetzung im Wege der einstweiligen Verfügung kommt nur ganz ausnahmsweise in Betracht, wenn der Vermieter dringend  Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung durchführen muss (AG Hohenschönhausen vom 12.08.1997 – 6 C 383/97, GE 1997, 1175).

Im Einzelfall kann die Verweigerung des Zutritts durch den Mieter den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigten (BGH vom 05.10.2010 – VIII ZR 221/09, WuM 2011, 13).