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Wann hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht für seine Mietwohnung

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Gibt es ein Vorkaufsrecht für Mieter?

Der Eigentümer kann den Mieter fragen, ob dieser die angemietete Wohnung erwerben will. Allerdings nur, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen, gibt es ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Mieter.

Oft kommt es in den Städten vor, dass ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Somit kann der Eigentümer dann die Einzelnen, in sich abgeschlossenen Wohnungen, verkaufen. Hiernach ist der Mieter geschützt. Der Mieter hat die Möglichkeit, in einen Kaufvertrag mit einem Dritten einzutreten und anstelle des Käufers die Wohnung zu erwerben. Jedoch muss der Mieter den Kaufvertrag zu den Bedingungen übernehmen, die zwischen dem Eigentümer und dem Dritten ausgehandelt wurden.

Wann gibt es kein Vorkaufsrecht für den Mieter?

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) kommt es entscheidend darauf an, ob der Kaufvertrag vor oder nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch geschlossen worden ist (BGH VIII ZR 143/15, Urteil vom 06.04.2016). Nur wenn die Teilungserklärung vor dem notariellen Kaufvertrag ins Grundbuch eingetragen wird, besteht für den Mieter ein Vorkaufsrecht.

Kein Vorkaufsrecht liegt auch dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen verkauft oder verschenkt. Es gibt jedoch eine Ausnahme bei der Schenkung. Sollte der Beschenkte die Wohnung wiederverkaufen, dann hat der Mieter in diesem Fall wieder ein Vorkaufsrecht.

Besteht eine Informationspflicht für den Vermieter?

Bei einer Umwandlung des Mietshauses und bei Veräußerung dieser Wohnungen muss der Vermieter den Mieter darüber informieren. Verletzt der Vermieter diese Informationspflicht, kann er schadensersatzpflichtig sein. Nach einem BGH-Urteil muss der Vermieter unter Umständen sogar die Differenz zwischen dem erzielten Preis und einem höheren Verkehrswert der Wohnung bezahlen (BGH VIII ZR 51/14, Urteil vom 21.01.2015).

Fristen für das Vorkaufsrecht

Dem Mieter stehen zwei Monate ab der Mitteilung des Vermieters über die Verkaufsabsichten zu. Bei Entschluss die Mietwohnung zu kaufen, kann der Mieter in den Vertrag eintreten und muss seine Entscheidung dem Vermieter schriftlich mitteilen.

Ein Vorkaufsrecht kann nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ausgeübt werden. Dies bedeutet, dass ein Mieter, der keine Mietwohnung im Mehrfamilienhaus, sondern schon eine Eigentumswohnung angemietet hat, über ein Vorkaufsrecht nicht verfügt.

Kann das Vorkaufsrecht unterlaufen werden?

Ja, in dem der Käufer im Grundbuch eingetragen wird, ist er abgesichert, bevor der Mieter seine Entscheidung getroffen hat. Dem Mieter bleiben allenfalls Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter. Ist noch kein Eintrag im Grundbuch erfolgt, kann der Mieter durch eine einstweilige Verfügung verhindern, dass sein Vorkaufsrecht unterlaufen wird.


Rechtstipp vom 05.09.2017

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            Rechtsanwältin Andrea Fuchs Rechtsanwältin Andrea Fuchs

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