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Was geschieht mit der Mietkaution bei Auszug des Ehepartners aus der Ehewohnung?

Rechtstipp vom 26.07.2017
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Rechtstipp vom 26.07.2017
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Mit zunehmendem Anstieg der Mietpreise vor allem in den Großstädten steigen auch die Schwierigkeiten für den Ehepartner, der aus der Ehewohnung auszieht, kurzfristig bezahlbaren Wohnraum zu finden. Bei gleichzeitig bestehenden Unterhaltspflichten und anfänglich parallel bestehenden Zahlungspflichten gegenüber dem bisherigen Vermieter stellt sich sehr häufig schon zu Beginn der Trennung die Frage, wem gegenüber der ausziehende Ehepartner einen Anspruch auf Erstattung der bei Vertragsabschluss geleisteten Kaution hat. 

Schließlich muss bei Anmietung von Ersatzwohnraum ebenfalls eine Mietsicherheit erbracht werden, die in der Regel nach wie vor in Form einer Barkaution zu erbringen ist.

Zunächst gilt, dass bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem in der Ehewohnung verbleibenden Ehepartner kein direkter Zahlungsanspruch gegenüber dem bisherigen Vermieter auch bei Entlassung aus dem Mietverhältnis besteht. Dies gilt vor allem in den Konstellationen, in denen die Ehepartner den Mietvertrag für die Ehewohnung gemeinsam unterzeichnet haben. Es soll gegenüber dem Vermieter auch nicht darauf ankommen, wer bei Einzug die Kaution gezahlt hat. Solange das Mietverhältnis demnach nicht insgesamt, d. h. von beiden Eheleuten gemeinsam gekündigt und zum Kündigungszeitpunkt beendet wird, besteht das Sicherungsinteresse des Vermieters fort.

Eine Ausnahme kann gelten, wenn der Vermieter von dem in der Ehewohnung verbleibenden Ehepartner die vollständige Sicherheitsleistung gezahlt bekommt, was aber in der Regel nicht der Fall sein wird. In der Praxis verhält es sich nämlich so, dass die Ehefrau mit den Kindern in der Ehewohnung verbleibt und sich den Auszug eben gerade nicht leisten kann. Sie ist in der Regel auf Unterhaltszahlungen angewiesen. Sollte aber zum Beispiel eine staatliche Stelle, die dann in der Regel im Rahmen von SGB-II-Leistungen auch die Mietzahlungen übernimmt, sich bereit erklären, die Kaution zu zahlen, dann kann sich der Ausziehende darauf berufen, dass der Sicherungsanspruch des Vermieters ausreichend erfüllt ist. 

Wenn nun aber keine öffentliche Stelle die Kaution leistet und der in der Ehewohnung Verbleibende über keine finanziellen Mittel verfügt, die Kaution an den Ehepartner oder den Vermieter zu zahlen (der dann an den Ausziehenden die Kaution samt angefallener Sparzinsen auszahlen müsste), dann stellt sich in der Tat die Frage, wie in der Praxis damit umzugehen ist. Der ausziehende Ehepartner hätte zwar ggf. einen Anspruch gegenüber seiner in der Ehewohnung verbleibenden Ehepartnerin, kann aber diesen Anspruch mangels Leistungsfähigkeit nicht realisieren. 

Ein Anspruch in voller Höhe dürfte aber in der Praxis ohnehin schwierig sein, da der Ausziehende die Wohnung ja in den Jahren der Ehe auch bewohnt und somit zur Abnutzung beigetragen hat. Im Grunde genommen müsste geklärt werden, wer die Kaution seinerzeit geleistet hat. Auch muss geklärt werden, welche Ansprüche seitens des Vermieters zum Zeitpunkt des Auszuges des Ehepartners wegen Beschädigung der Mietwohnung, eventueller Mietrückstände etc. bestehen. Denn diese muss sich der Ausziehenden ebenfalls als Gesamtschuldner gegen sich gelten lassen. Wenn beide Ehepartner den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet haben, haften sie gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner aus allen dem Mietverhältnis zugrundeliegenden Ansprüchen. Das heißt, es muss eine Art Zwischenbilanz gemacht werden.

Wie so oft, gibt es demnach auch in diesem Bereich keine einfache und eindeutige Aussage.

Hier muss man dann in der Tat versuchen, im Rahmen der noch insgesamt zu klärenden finanziellen Ansprüche einen gerechten Ausgleich zu finden. 

Bei gemeinsamem Mietvertrag müssen die Eheleute in der Trennungsphase ohnehin versuchen, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu finden. Denn die Vermieter haben lieber 2 Mieter als Schuldner und überlassen in der Praxis eher ungern die Mietwohnung dem Leistungsschwächeren. Eine Kündigung ist nur von beiden möglich. Der Ehemann, der auszieht, kann mit Zustimmung des Vermieters vertraglich aus dem Mietverhältnis entlassen werden, sodass das Mietverhältnis mit der Ehefrau allein fortgesetzt werden kann. Je weniger der Vermieter mit Fragen nach der Kaution etc. befasst ist, umso eher wird er der „Übertragung“ der Ehewohnung an die Ehefrau zustimmen. Vieles spricht für eine einvernehmliche interne Lösung unter den Eheleuten.

Denn, dass die Ehefrau in der Ehewohnung verbleibt und sich die Kaution in voller Höhe zu eigen macht, stellt aus Sicht des ausgezogenen Ehepartners ein unbefriedigendes Ergebnis dar, vor allem, wenn die Kaution in voller Höhe vom leistungsstärkeren Ehepartner erbracht wurde. 

Andererseits ist es für die in der Ehewohnung mit den Kindern zurückbleibende Ehefrau nicht nachvollziehbar, dass ihr Ehepartner die volle Kaution erstattet bekommen soll, und sie womöglich bei ihrem späteren Auszug für die Schäden haftet, die bereits vor dem Auszug entstanden sind.


Rechtstipp aus der Themenwelt Miete und Kaution und den Rechtsgebieten Familienrecht, Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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