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Was kann der Vermieter bei Verletzung der Betriebspflicht durch den Mieter unternehmen?

Rechtstipp vom 07.03.2018
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Rechtstipp vom 07.03.2018
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Was ist eine Betriebspflicht im Gewerberaummietrecht?

Ein häufig anzutreffendes Problem im Rahmen von gewerblichen Mietverhältnisse ist, wenn der Mieter seine Betriebspflicht verletzt. Unter diesem Stichwort wird die Konstellation verstanden, dass ein Mieter seinen Betrieb beispielsweise während den Öffnungszeiten ganz oder teilweise geschlossen hält. Häufig wird auch der Betrieb einfach geschlossen und der Gewerberaum steht leer. Dies kann unterschiedliche Ursachen haben, wie beispielsweise finanzielle oder personelle Engpässe beim Mieter. Für den Vermieter ergeben sich dadurch gewichtige Nachteile. Hat der Vermieter mehrere Räume vermietet, so ist natürlich zur Wahrung der Wettbewerbsfähigkeit des Standorts und der Werterhaltung des Objekts eine Betriebspflicht notwendig. Dies wird durch den Verstoß gegen die Betriebspflicht vereitelt.

Wann besteht eine Betriebspflicht?

Zunächst ist wichtig zu wissen, wann überhaupt eine Betriebspflicht einzuhalten ist. Es besteht grundsätzlich keine gesetzlich vorgegebene Betriebspflicht. Aus der Pflicht, dem Mieter Gewerberäume zu überlassen, resultiert keine korrespondierende Verpflichtung, diese auch tatsächlich zu betreiben. Deswegen ist es für den Vermieter ratsam, dass er eine ausdrückliche Betriebspflicht in den Mietvertrag aufnimmt. Eine vertragliche Vereinbarung ist zulässig. Hierbei ist es erforderlich, so konkret wie möglich die Pflicht auszugestalten. Das bedeutet, dass beispielsweise Regelungen zu Öffnungszeiten, Betriebsunterbrechungen, Ruhetage, Reparaturen, Inventur oder Betriebsversammlungen getroffen werden. Wenn eine Betriebspflicht in den Vertrag aufgenommen worden ist, unabhängig von der Frage von konkludenten Vereinbarungen, so sichert sich der Vermieter entsprechende Rechte bei Zuwiderhandlung gegen diese Pflicht.

Welche Rechte hat der Vermieter bei Verletzung der Betriebspflicht?

Der Vermieter hat eine breite Palette an Rechten, wenn der Mieter gegen seine Betriebspflicht verstößt. Er kann Erfüllung der Leistungspflicht verlangen bzw. den Mieter dazu anhalten, dass er sich an beispielsweise die Öffnungszeiten hält und die Gewerberäume nicht schließt. Der Vermieter kann zudem noch Wertminderung geltend machen oder aber auch nach erfolgloser Abmahnung die fristlose Kündigung. Dies nur, wenn eine entsprechende Pflicht vereinbart wurde.

Vertragsstrafe im Mietvertrag

Regelmäßig ist die Bezifferung eines Schadens aber schwierig. Ich empfehle daher meinen Mandanten, eine Vertragsstrafe zu vereinbaren. Hierbei sind selbstverständlich die Grenzen einer solchen Vereinbarung zu beachten. Die Vertragsstrafe hat den Vorteil, dass ein Betrag schnell beziffert ist und dies einen entsprechenden Druck auf den Mieter ausübt, den Betrieb aufrechtzuerhalten.

Im Einzelnen sind viele Aspekte in Fällen, in denen der Mieter seiner Betriebspflicht nicht nachkommt, zu berücksichtigen. Ich berate Sie hierzu sehr gerne. Sie können mir eine E-Mail schicken oder mich telefonisch erreichen.


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