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Was nach Rückgabe einer Mietwohnung im Hinblick auf mögliche Schäden zu beachten ist

Rechtstipp vom 23.03.2018
(3)
Rechtstipp vom 23.03.2018
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1.

Gem. § 548 Abs. 1 BGB verjähren „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache“ innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Das bedeutet, dass der Vermieter nach Rückgabe einer Mietwohnung durch den Mieter nur sechs Monate Zeit hat, diese auf etwaige Mängel, Schäden, Verschlechterungen usw., die der Mieter während der Mietzeit verursacht hat, zu untersuchen und diese Schäden beim Mieter geltend zu machen. Die Norm hat den Zweck, den Mieter zu schützen. Denn dieser soll binnen kurzer Zeit Klarheit darüber haben, ob sein ehemaliger Vermieter gegen ihn Ansprüche wegen Schäden geltend macht, welche er in der Mietwohnung möglicherweise hinterlassen hat. § 548 Abs. 1 BGB weicht insoweit vom allgemeinen Verjährungsrecht ab, als dass im allgemeinen Verjährungsrecht die Verjährungsfrist drei Jahre beträgt (§ 195 BGB). Der Gesetzgeber sieht die dreijährige Verjährungsfrist aber im Mietrecht als zu lange an – der Mieter soll sich nicht drei Jahre nach Rückgabe einer Mietwohnung mit etwaigen Ansprüchen seines Vermieters wegen Beschädigungen konfrontiert sehen.

§ 548 Abs. 1 BGB ist für einen Vermieter natürlich nachteilig. Häufig lässt man sich damit Zeit, die bei Wohnungsübergabe festgestellten Schäden beim Mieter in der 6-Monats-Frist geltend zu machen. Der Mieter kann bei einer späteren Geltendmachung die Einrede der Verjährung erheben – und muss dann keine Zahlungen leisten, obgleich ein Anspruch des Vermieters möglicherweise besteht.

2.

In Mietverträgen, insbesondere in „vermieterfreundlichen“, findet sich daher gelegentlich die Klausel, welche die kurze Verjährungsfrist verlängert, z. B. auf ein Jahr. Der Wohnraumsenat des Bundesgerichtshoch (8. Senat) hat in einem aktuellen Urteil nunmehr festgestellt, dass eine solche Verkürzung der Verjährungsfrist den Mieter unangemessen benachteiligt und daher unzulässig ist (BGH, Urt. v. 08.11.2017, Az. VIII ZR 13/17). Die streitige Klausel lautete:

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Nach Ansicht des Gerichts benachteiligt die Norm den Mieter aus zwei Gründen unangemessen. Zum einen stellt sie – entgegen der gesetzlichen Regelung – nicht auf die Rückgabe der Mietsache, sondern auf die Beendigung des Mietverhältnisses ab. Diese Zeitpunkte können (teilweise weit) auseinanderliegen, wenn etwa der Mieter schon einige Wochen vor der tatsächlichen Beendigung des Mietverhältnisses auszieht und die Wohnung an den Vermieter übergibt (etwa, weil er berufsbedingt in eine andere Stadt zieht). Zum anderen wird die vom Gesetz vorgesehene Frist verdoppelt, sodass der Mieter nunmehr doppelt so lange warten muss, um sicher zu sein, dass der Vermieter keine Ansprüche geltend macht. Der Bundesgerichtshof hat die Klausel daher für unwirksam erklärt.

Praxistipp:

Wenn die Wohnung an den Vermieter zurückgegeben wird, sollt darauf geachtet werden, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, damit später keine Streitigkeiten darüber entstehen, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Übergabe befand.

Sind in der Wohnung nach Rückgabe durch den Mieter Schäden vorhanden, sollte man als Vermieter keine Zeit verlieren und Kostenvoranschläge einholen bzw. die Mängel beheben und die Schäden beim ehemaligen Mieter geltend machen. Wenn man hier als Vermieter zu lange wartet, kann der Mieter die Einrede der Verjährung erheben und die Zahlung verweigern. Ob Ansprüche tatsächlich bestehen, d. h. ob die Wohnung tatsächlich Schäden hat, die der Mieter verursachte oder ob es sich um Abnutzungen im Rahmen des normalen Mietgebrauchs handelt, lässt sich häufig nicht leicht beantworten. Hier kann der Gang zum Rechtsanwalt Klarheit schaffen.


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