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Was passiert bei fehlerhafter Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag?

Rechtstipp vom 23.07.2016
Aktualisiert am 23.05.2017
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Die Miete einer Wohnung wird neben der Lage in erster Linie durch die Wohnfläche bestimmt. Die eventuelle Diskrepanz zwischen der tatsächlichen und der vereinbarten Wohnfläche war in der Vergangenheit häufig Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Zum Streit kam es über die Frage der Rechtmäßigkeit der Miete, der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung oder bei der Berechnung der Betriebskosten.

Bis zu einer Entscheidung vom 18.11.2015 war es ständige Rechtsprechung des BGH (Aktenzeichen VIII ZR 266/14), dass eine Abweichung bis zu 10 % für die oben genannten Streitpunkte unbeachtlich ist.

Diese ständige Rechtsprechung hat der BGH mit oben genannter Entscheidung teilweise revidiert. Es kommt jedoch darauf an, welche der Rechte der Mieter wegen einer fehlerhaften (oftmals zu hohen) Angabe der Wohnfläche geltend machen möchte:

1. Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB 

Nach oben genannter Entscheidung ist die vereinbarte Wohnungsgröße nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigen Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen.

Bei einer Mieterhöhung des Vermieters gemäß § 558 BGB darf der Vermieter folglich nicht auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche abstellen. Entscheidend ist einzig die tatsächliche Wohnungsgröße. Entgegen der bisherigen Rechtsprechung muss auch auf die tatsächliche Wohnfläche abgestellt werden, wenn die Diskrepanz unter 10 % ist.

Bei einer Mieterhöhung bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel ein ortsüblicher Quadratmeterpreis der Wohnung bestimmt. Nach obiger Entscheidung darf dann zur Berechnung der ortsüblichen nur die tatsächliche Miete angesetzt werden.

2. Nach Wohnfläche umlegbare Betriebskosten 

Einige Betriebskosten werden nach Wohnfläche umgelegt. Auch nach aktueller Rechtsprechung ist es möglich, dass Mieter bei fehlerhafter Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag mehr Betriebskosten zahlen, als tatsächlich bei Ihnen angefallen sind. Mieter können erst bei einer Abweichung von über 10 % eine Anpassung der Betriebskostenabrechnung verlangen. Eine Wohnflächentoleranz unterhalb 10 % ist daher unerheblich.

3. Mietminderungsrecht

Mieter können die Miete rückwirkend mindern, wenn die vereinbarte Wohnfläche nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspricht. Zur Berechnung wird die Miete für die Wohnung auf die Miete pro qm heruntergerechnet. 

Beispielsfall

Vertraglich vereinbart wurde eine Miete in Höhe von 1000 € zzgl. Nebenkosten und eine Wohnungsgröße von 100 qm. Vereinbart wurde daher ein QM-Preis in Höhe von 10 Euro. Sollte die Wohnung tatsächlich lediglich 90 qm groß sein, hätten die Mieter bei dem vereinbarten QM-Preis lediglich 900 Euro zahlen müssen. Die übrigen monatlichen 100 Euro können vom Vermieter zurückgefordert werden.

Ausdrücklich hat der BGH beim Mietminderungsrecht nach § 536 BGB an der 10 %-Rechtsprechung festgehalten:

„Dementsprechend geht der Senat – woran festzuhalten ist – in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB in Folge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt.“

Folglich kann bei einer Abweichung unterhalb 10 % kein nachträgliches Minderungsrecht geltend gemacht werden. Wäre in unserem obigen Beispielsfall daher die tatsächliche Wohnungsgröße 91 qm könnten die Mieter nicht nachträglich mindern.

Fazit

Vermieter müssen harte Rechtsfolgen nur fürchten, wenn die Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnungsgröße mindestens 10 % beträgt. Nach wie vor müssen Vermieter eine nachträglich geltend gemachte Mietminderung nicht fürchten, wenn die vereinbarte Mietfläche von der tatsächlichen Mietfläche nicht mehr als 10 % abweicht. Ebenso kann auch eine Minderung der Miete für die Zukunft vom Vermieter nicht gefordert werden. Gleiches gilt für die Betriebskosten. Auch diesbezüglich hat der BGH bestätigt, dass die 10 %-Regel gültig ist. Einzig bei dem in der Praxis weniger relevanten Fall der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend.

Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.

Ihre KGK Rechtsanwälte


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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