Welche Formvorgaben gelten jetzt für die Mietvertragskündigung?

Der Gesetzgeber hat die Formvorschriften gravierend geändert. Das hat auch Auswirkungen auf die Regeln, die bisher für Mietverträge galten – allerdings in unterschiedlicher Weise.

Am 1. Oktober 2016 ist das Gesetz zur Verbesserung der zivilrechtlichen Durchsetzung von verbraucherschützenden Vorschriften des Datenschutzrechts in Kraft getreten. Mit diesem Gesetz hat der Bundestag auch die Vorschrift in § 309 Nr. 13 BGB neu formuliert:

„(Form von Anzeigen und Erklärungen) eine Bestimmung, durch die Anzeigen oder Erklärungen, die dem Verwender oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, gebunden werden,

an eine strengere Form als die schriftliche Form in einem Vertrag, für den durch Gesetz notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist oder

an eine strengere Form als die Textform in anderen als den in Buchstabe a genannten Verträgen oder an besondere Zugangserfordernisse.“

Diese Änderung gilt für alle Schuldverhältnisse, die nach dem 30. September 2016 entstanden sind, Art. 229 § 37 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (BGBEG).

Die Folge ist, dass ab dem 1 Oktober 2016 in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) für sämtliche Verträge mit Verbrauchern (!) keine strengere Formvorschrift als die Textform vereinbart werden darf, es sei denn, das Gesetz selbst schreiben die notarielle Beglaubigung oder Beurkundung vor. Das Gleiche gilt für Anzeigen oder Erklärungen des Verbrauchers gegenüber seinem Vertragspartner. Ausnahmen gelten nur dann, wenn die Schriftform (oder eine strengere Form wie z. B. die notarielle Beurkundung) vom Gesetz selbst gefordert wird.

Vom neuen Gesetz sind unter anderem Online-Kaufverträge, Verwaltungsverträge, Maklerverträge aber auch Mietverträge betroffen.

Die neue Regelung gilt nur bei Verbraucherverträgen. Die Gesetzesänderung betrifft daher grundsätzlich alle Wohnraummietverträge, es sei denn, der Mieter tritt (ausnahmsweise) in seiner Eigenschaft als Unternehmer als Vertragspartner auf. Gewerberaummietverträge sind im Gegensatz dazu nur ausnahmsweise vom neuen Gesetz betroffen, es sei denn, der Mieter ist auch in diesem Fall Verbraucher und mietet die Räume für nicht gewerbliche Zwecke an, z. B. eine Garage oder einen Lagerraum für Hausrat.

Die folgende Übersicht zeigt, welche Formvereinbarungen maximal in Mietverträgen mit Verbrauchern formularvertraglich vereinbart werden dürfen:

In den betroffenen Bereichen darf folglich formularvertraglich kein Schriftformzwang vereinbart werden, es sei denn, das Gesetz selbst schreibe die Schriftform vor. Damit ist die in § 127 Abs. 2 BGB gesetzlich eigentlich vorgesehene Möglichkeit, durch Vertrag die Schriftform zu vereinbaren, weitgehend gegenstandslos geworden.

Die Einhaltung der Schriftform für die Wirksamkeit von Erklärungen kann mit einem Verbraucher formularvertraglich nicht mehr vereinbart werden, sondern allenfalls die Textform. Während die Schriftform nur bei eigenhändiger Unterzeichnung gewahrt ist, stellt die Textform jede lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger dar, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Die Übermittlung der Erklärung via SMS, WhatsApp, E-Mail und dergleichen genügt also für die Einhaltung der Textform.

Um die Frage in der Überschrift noch zu beantworten: Bei Wohnraummietverträgen mit Verbrauchern muss der Mieter nach wie vor schriftlich kündigen, weil das Gesetz dies in § 568 BGB so verlangt. Anders aber schon beim Garagen- oder Lagerraum-Mietvertrag mit dem Verbraucher: Hier darf mehr als Textform für die Kündigung nicht formularvertraglich verlangt werden. Vermieter müssen sich auf diese geänderte Rechtslage einstellen.

Die neue Rechtslage gilt für Verträge, die nach dem 30. September abgeschlossen worden sind, also nicht für Altverträge.