Wer trägt die Kosten bei einer energetischen Sanierung im Wohnungseigentum

Der Wunsch, den Wert einer Immobilie zu steigern und gleichzeitig Energiekosten zu senken, führt in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) zur Diskussion um energetische Sanierungen. Der Gesetzgeber hat solche Maßnahmen sogar durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) erleichtert, doch spätestens bei der Frage der Kostenverteilung kommt es oft zu Unstimmigkeiten. Wer trägt die Kosten? Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer und Verwalter? Und wie wird über Sanierungen beschlossen? Im Folgenden erläutere ich die rechtlichen Grundlagen und stehe Ihnen als Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht gerne zur Seite, wenn Sie sich in Ihrer WEG unsicher fühlen.

Rechtsgrundlagen zur energetischen Sanierung in der WEG

Seit Inkrafttreten des WEMoG im Dezember 2020 sind viele rechtliche Aspekte rund um Modernisierungen innerhalb einer WEG klarer geregelt. Energetische Sanierungen fallen meist unter die sogenannten „modernisierenden Instandhaltungen“ oder „modernisierenden Instandsetzungen“. Diese Maßnahmen sind als Maßnahmen anzusehen, die die Modernisierung oder den Erhalt des Gemeinschaftseigentums sichern, aber über die bloße Reparatur des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und durch einen Mehrheitsbeschluss beschlossen werden können.

Ob es sich um eine bauliche Maßnahme oder eine Erhaltung handelt, hat nur Einfluss auf die Art der Finanzierung und die Kostenverteilung. So gelten Maßnahmen zur Energieeinsparung oder Reduzierung des CO2-Ausstoßes grundsätzlich als „modernisierende Instandhaltung“, sofern sie gleichzeitig der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dienen. 

Beschlussfassung über energetische Sanierungen

Sowohl modernisierende Maßnahmen zur Energieeinsparung als auch bauliche Maßnahmen können durch einfachen Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Das gilt also für die Dämmung der Außenfassade oder den Austausch der Heizungsanlage etc..

Das bedeutet, dass nicht alle Eigentümer einer energetischen Sanierung zustimmen müssen. Jedoch können solche Maßnahmen oft erheblich in die Eigentumsrechte der einzelnen Eigentümer eingreifen. Hierbei spielen die jeweiligen baulichen Veränderungen eine Rolle, insbesondere, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist – etwa durch eine neue Wärmedämmung an der Fassade oder den Austausch von Fenstern im Gebäude.

Ein bestimmtes Quorum, wie es früher der Fall war, ist für eine bauliche Maßnahme, aber auch für eine modernisierende Instandsetzung innerhalb der WEG nicht mehr erforderlich. Es genügt die Mehrheit der anwesenden Stimmen. 

Dies erleichtert die Entscheidung innerhalb der WEG, führt jedoch häufig zu Unstimmigkeiten zwischen den Eigentümern. 

Kostenverteilung bei energetischen Sanierungen

Eine der zentralen Fragen ist, wie die Kosten für energetische Sanierungen innerhalb einer WEG aufgeteilt werden. Für (modernisierende Instandhaltungen) gilt die Bestimmung des § 16 Abs. 2 WEG. Danach haben alle Wohnungseigentümer sich an den Kosten der modernisierenden Erhaltung nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen (MEA) zu beteiligen, sofern die Eigentümer nichts anderes beschließen. 

Anders bei baulichen Veränderungen. Z.B. bei der Installation einer Solaranlage etc. Hier gilt der Verteilungsmaßstab des § 21 WEG, wonach die Kosten von dem Verlangenden zu tragen sind und von den Eigentümern, die mit „ja“ gestimmt haben. Diesen Eigentümern obliegt dann aber auch die alleinige Nutzung. 

Sonderregelungen und Finanzierungsmöglichkeiten

Einige energetische Sanierungen können durch Fördermittel und KfW-Darlehen finanziert werden, um die finanzielle Last der Eigentümer zu mindern. Gerade in der heutigen Zeit, in der staatliche Förderungen im Bereich Klimaschutz und Energieeffizienz zunehmen, lohnt sich eine sorgfältige Prüfung der Finanzierungsmöglichkeiten. In vielen Fällen übernimmt der Verwalter die Prüfung und Beantragung entsprechender Mittel.

Beschluss über die Maßnahmen 

Ob ein Beschluss über die modernisierende Erhaltung/Instandhaltung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist anhand des Einzelfalls zu fragen. Es bedarf also einer Abwägung aller Vor- und Nachteile zwischen bloßer Reparatur und der Herstellung des neuen modernisierten Zustands. 

Maßstab ist ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Hauseigentümer. 

Die Eigentümer können nach § 18 WEG einen Anspruch auf die modernisierende Instandhaltung haben und notfalls auch durchsetzen. Wie immer kommt es dabei auf das Kosten-Nutzen-Verhältnis an. 

Anfechtungsfrist beachten

Sollte auf einer Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst werden, der nicht in Ihrem Interesse liegt und Ihrer Auffassung nach ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, z.B. wegen der Maßnahme an sich oder der getroffenen Kostenverteilung, gilt es schnell zu handeln. 

Die Anfechtungsfrist beträgt nach § 45 WEG ein Monat nach der Beschlussfassung. 

Ein Widerspruch gegenüber der Hausverwaltung reicht dabei allerdings nicht aus. Es muss zwingend eine sog. Anfechtungsklage bei Gericht eingereicht werden. 

Konfliktpotenzial und rechtliche Beratung

Das Thema energetische Sanierung bietet innerhalb der WEG nicht selten Konfliktpotenzial. Unterschiedliche Interessen und finanzielle Kapazitäten der Eigentümer führen häufig zu Spannungen. Ein häufiges Szenario ist, dass eine Mehrheit eine energetische Sanierung beschließt, die jedoch von einzelnen Eigentümern nicht getragen werden kann oder möchte. Hier stellt sich die Frage, ob und inwieweit der einzelne Eigentümer eine solche Maßnahme dulden muss oder welche Rechte er hat, um den finanziellen Umfang zu begrenzen.

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht stehe ich Ihnen zur Seite, um rechtliche Unklarheiten zu klären und sicherzustellen, dass Ihre Interessen in der Eigentümerversammlung und gegenüber dem Verwalter gewahrt bleiben.

Kontaktieren Sie mich, Rechtsanwalt Tobias Geisler, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus der Kanzlei Heckel Löhr Dr. Kronast Körblein Geisler in Schwabach unter 09122-931166 oder info@rae-schwabach.de