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Wichtige Entscheidung des BGH zum Thema „Duldung von Sanierungsmaßnahmen“ im Gewerbemietrecht

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Mieter eines Restaurants muss Sanierungsmaßnahmen dulden und hat keinen Anspruch auf Verdienstausfall!

Der BGH hat im Sommer 2015 hat im Gewerbemietrecht erneut die Rechte des Vermieters gestärkt (Aktenzeichen XII ZR 65/14). Ein Mieter hat keinen Anspruch auf Mietminderung, wenn Erhaltungsmaßnahmen nicht geduldet oder Mängelbeseitigungen verhindert werden. Weiterhin hat der Mieter während notwendiger Umbaumaßnahmen grundsätzlich keinen Anspruch auf Erstattung von Verdienstausfall.

Der Sachverhalt

Die Mieter betreiben seit 2003 in den gemieteten Räumlichkeiten ein Restaurant. Die Bruttomiete beträgt ungefähr 19.000 €. Seit Juli 2011 haben die Mieter verschiedene Baumängel angezeigt und mangels Beseitigung die Mieter anteilig gemindert. Der Vermieter hat die Minderungen zunächst akzeptiert. Nach ungefähr 1,5 Jahren kündigte der Vermieter Anfang 2013 die Mängelbeseitigung an. Der Vermieter kündigte an, dass das Restaurant während der Sanierungsarbeiten ab Februar 2013 für einen Zeitraum von ungefähr sechs Wochen geschlossen werden muss. Die Mieter verweigerten den Handwerkern jedoch den Zutritt. Sie forderten, dass vor der Sanierung „die für eine sechswöchige Schließung des Restaurants zu erwartenden Umsatzausfälle, sprich Fixkosten, Gewinnverluste etc, pp. geprüft und finanziert bzw. geregelt“ werden. Eine solche Regelung lehnte der Vermieter ab. Die Sanierung erfolgte daher nicht. Die Mieter haben jedoch trotz dessen die Miete weiter monatlich um ungefähr 7.800 € gemindert.

Im Juli 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis daraufhin fristlos wegen den seit April 2013 (geplantes Ende der Sanierungsmaßnahmen) angefallenen offenen Mieten.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen

Der Vermieter hat eine Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht in zweiter Instanz haben der Klage stattgegeben. Gegen die Entscheidung des OLG haben die Mieter Revision eingelegt, so dass der BGH den Fall zu entscheiden hatte.

Die Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Oberlandesgerichts in den wesentlichen Punkten bestätigt.

Der BGH hat entschieden, dass die Mängelbeseitigung zu dulden ist und dem Vermieter oder dessen beauftragten Handwerksunternehmen nach vorheriger Ankündigung Zutritt zu gewähren ist, auch wenn dies unter Umständen die vorübergehende Verhinderung des ausgeübten Gewerbes zur Folge hat.

Der Mieter darf daher die Miete ab dem Zeitpunkt nicht mehr mindern, ab dem die Mängelbeseitigung ohne Weigerung des Mieters voraussichtlich abgeschlossen worden wäre.

Weiterhin hat ein Mieter in der vorliegenden Konstellation keinen Anspruch auf Ersatz von Umsatzeinbußen. Der Vermieter wäre nur dann zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er einen Mangel zu vertreten hat. Dies ist nach Ansicht des BGH nicht schon dann der Fall, wenn er seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nachkommen möchte.

Vorliegend betrug der sich aus zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten ergebende Mietrückstand ungefähr 80 % einer Monatsmiete. Dieser Rückstand hat nach Ansicht des BGH die außerordentliche fristlose Kündigung begründet.

Im Wohnraummietrecht würde dieser Mietrückstand eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand nicht begründen, da zwei aufeinanderfolgenden Monaten ein Rückstand von „einer Monatswarmmiete plus 1 Cent“ erforderlich ist.

Fazit

Der Mieterschutz im Gewerbemietrecht deutlich weniger ausgeprägt als im Wohnraummietrecht ist. Diese Entscheidung ist ein weiteres Beispiel hierfür. Sanierungsmaßnahmen sind zu dulden, auch wenn ein Ladenlokal unter Umständen geschlossen werden muss. Für diesen Zeitraum kann die Miete eingehalten werden, weitere Ansprüche bestehen jedoch in der Regel nicht.

Bei weiteren Fragen stehen unsere Fachanwälte für Mietrecht Ihnen gern jederzeit zur Verfügung.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch keine Nachfragen zu diesem Artikel kostenlos beantworten.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. 

Ihre KGK Rechtsanwälte


Rechtstipp vom 12.02.2017
Aktualisiert am 26.09.2018
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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