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Widerruf des Mietvertrags

Rechtstipp vom 13.01.2016
(171)
Rechtstipp vom 13.01.2016
(171)

Kann man als Mieter einen Mietvertrag widerrufen?

Es kommt gelegentlich vor, dass ein Mieter, nachdem er den Mietvertrag bereits unterschrieben hat, vom Vertrag zurücktreten möchte, weil er zum Beispiel ein besseres Wohnangebot erhalten hat. Nur unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter den bereits unterschriebenen Mietvertrag wirksam widerrufen.

Widerruf des Mietvertrags

Ein Mieter kann nur in ganz bestimmten Fällen einen bereits unterschriebenen Mietvertrag widerrufen. Grundsätzlich sind nämlich wirksam abgeschlossene Verträge für beide Parteien bindend und können nicht ohne weiteres rückgängig gemacht werden. Dennoch ist ein Widerruf des Mietvertrags möglich und zwar nach den Regeln zum sogenannten Haustürgeschäft.

Hintergrund dieser Regelung ist eine Änderung des Widerrufsrechts, das normalerweise bei Haustürgeschäften und bei abgeschlossenen Verträgen im Fernabsatz (z. B. Online-Handel) eingreift. Der neue § 312 Abs. 4 BGB bindet auch Wohnungsmietverträge in die Widerrufsrechte mit ein, wenn die Wohnung zuvor nicht besichtigt wurde. § 312 Abs. 1 BGB geht nur dann von einem Haustürgeschäft mit der Folge eines Widerrufsrechts aus, wenn es zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher zustande kommt. Dazu müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein.

Vermieter ist Unternehmer

Der Vermieter muss zunächst als Unternehmer auftreten. Dies setzt voraus, dass der Vermieter den Wohnraum gewerblich vermietet und nicht privat.

Als Unternehmer wird ein Vermieter dann angesehen, wenn mit der Vermietertätigkeit über die reine Vermögensverwaltung hinaus hauptsächlich Erwerbszwecke verfolgt werden. Das wird von den Gerichten unterstellt, wenn die Vermietertätigkeit eine bestimmte Größe erreicht hat.

Maßgeblich sind nach Ansicht der Gerichte der Umfang, die Komplexität und die Anzahl der mit der Vermietung verbundenen Vorgänge. Eine gewerbliche Vermietung liege jedenfalls dann vor, wenn sie einen Geschäftsbetrieb, wie die Unterhaltung eines Büros, erfordere. Die Vermietung von acht Wohnungen könne nach Ansicht mancher Gerichte noch nicht als gewerbliche Vermietung angesehen werden (Landgericht Waldshut-Tiengen, Urteil vom 30.04.2008, Az. 1 S 27/07).

Mieter ist Verbraucher

Weiterhin muss der Mieter als Verbraucher gelten. Das bedeutet, dass er die Räume nur zur privaten Nutzung angemietet. Der Vertragsabschluss darf also nicht der gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit des Mieters zugerechnet werden können. Es besteht in der Rechtsprechung Einigkeit darüber, dass der private Wohnungsmieter, der eine Wohnung nur für seinen privaten Wohnbedarf anmietet, Verbraucher ist.

Dem Mieter von Gewerberäumen steht daher das Widerrufsrecht nicht zu.

Verbrauchervertrag

Ist der Vermieter somit als Unternehmer zu betrachten und der Mieter als Verbraucher, liegt ein Verbrauchervertrag vor (§ 310 Abs. 3 BGB).

Nur in diesem Fall hat der Mieter dem Grunde nach ein Widerrufsrecht des unterzeichneten Mietvertrags. Die Frist beträgt 14 Tage. Sie gilt aber nur dann, wenn der Vermieter den Mieter ordnungsgemäß über die Widerrufsmöglichkeiten sowie über die Folgen eines Widerrufs und über wesentliche Vertragsbestandteile belehrt hat.

Dazu gehören unter anderem die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung, die Höhe der monatlichen Miete, die Zahlungsmodalitäten und der Vertragsbeginn, die Bedingungen der Kaution sowie die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren des Widerrufs und der Bezug der gesetzlichen Musterwiderrufsformulierung aus dem Bundesgesetzblatt (BGB l. 2013 Teil I Nr. 58, S. 3665).

Hat der Vermieter nicht ordnungsgemäß über die aufgeführten Punkte belehrt, verlängert sich die Widerrufsfrist des Mieters um zwölf Monate auf ein Jahr und 14 Tage!

Abschluss des Mietvertrags außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters

Schließlich muss der Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen worden sein. Es muss also ein typisches Haustürgeschäft vorliegen. Dies kann angenommen werden, wenn der Vermieter den Mieter in seiner Wohnung oder am Arbeitsplatz aufgesucht und der Mieter aufgrund des damit einhergehenden Überrumpelungseffekts den Mietvertrag unterschrieben hat.

Praxistipp:

Aus Vermietersicht sollte daher nie ohne vorherige Besichtigung der Wohnung durch den Mieter vermietet werden. Der ausgefüllte Mietvertrag kann dann in zweifacher Ausfertigung dem Mieter per Post mit der Bitte zugesandt werden, zunächst beide Vertragsexemplare zu unterzeichnen und diese dann per Post an den Vermieter zurückzusenden. Erst dann unterschreibt der Vermieter. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass der Vermieter zwei identisch ausgefüllte Vertragsexemplare mit identischem Inhalt und identischen Anlagen unterzeichnet. Nach der Unterzeichnung seitens des Vermieters muss ein Exemplar des Mietvertrags mit allen Anlagen fest verbunden an den Mieter zurückgesandt werden.

Die gleiche Verfahrensweise kann auch für die Änderung oder für die Aufhebung bestehender Mietverträge bzw. Mieterhöhungen angewandt werden.

Zudem sollten Vertragsänderungen in ihrer Wirkung oder Beendigungszeitpunkte zeitlich gestreckt werden. So kann verhindert werden, dass bereits umgesetzte Verträge binnen der Widerrufsfrist von 14 Tagen vom Mieter widerrufen werden können.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht

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