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Widerrufsjoker – bei welchem Darlehensvertrag greift die Ausschlussfrist des 21.06.2016?

Rechtstipp vom 28.02.2017
Aktualisiert am 17.09.2018
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Vor dem 11.06.2010 geschlossene Immobiliardarlehensverträge mit einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung waren bekanntlich aufgrund einer Gesetzesänderung vom 21.03.2016 nur noch bis zum 21.06.2016 widerruflich.

Doch was charakterisiert eigentlich einen Immobiliardarlehensvertrag? Welche Verträge sind hiervon tatsächlich betroffen?

Eine Legaldefinition findet sich in § 492 Abs. 1a S. 2 BGB in der bis zum 10.06.2010 geltenden Fassung:

„Immobiliardarlehensverträge sind Verbraucherdarlehensverträge, bei denen die Zurverfügungstellung des Darlehens von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wird und zu Bedingungen erfolgt, die für grundpfandrechtlich abgesicherte Darlehensverträge und deren Zwischenfinanzierung üblich sind; der Sicherung durch ein Grundpfandrecht steht es gleich, wenn von einer Sicherung gemäß § 7 Abs. 3 bis 5 des Gesetzes über Bausparkassen abgesehen wird.“

Erforderlich ist demnach also:

  • Die Abhängigkeit des Darlehensangebotes von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht,
  • die Vereinbarung von für grundpfandrechtlich gesicherte Darlehensverträge üblichen Bedingungen sowie 
  • das Vorliegen eines Verbraucherdarlehensvertrages (vgl. § 491 Abs. 1 BGB aF: entgeltlicher Darlehensvertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher)

Nachdem die beiden letzten Merkmale eher weniger Probleme in der Praxis bereiten, soll im Folgenden lediglich darauf eingegangen werden, wann konkret eine Abhängigkeit der Darlehensvergabe von einer Grundpfandrechtsbestellung zu bejahen ist.

Diese Voraussetzung eines Immobiliardarlehensvertrages warf in der Vergangenheit gleich mehrere Fragen auf:

Erfordert „Abhängigkeit“ die ausschließliche Sicherung durch ein Grundpfandrecht oder ist „Abhängigkeit“ auch erfüllt, wenn neben einer Grundschuld weitere Sicherheiten (Abtretung Bausparvertrag, Lebensversicherung, Fondsanteile etc.) treten?

Zu dieser Frage BGH, Urteil vom 18. November 2003 – Az. XI ZR 322/01; BGH, Urteil vom 18. März 2003 – Az. XI ZR 422/01; BGH, Beschluss vom 5. Februar 2002 – Az. XI ZR 327/01:

„An der von den Parteien gewollten Abhängigkeit des Kredits von der Bestellung eines Grundpfandrechts ändert sich auch nichts, wenn sie die Stellung weiterer Sicherheiten – hier die Abtretung der Ansprüche aus einer Kapitallebensversicherung – vereinbaren. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ist vielmehr nur dann nicht anzuwenden, wenn die Voraussetzungen des § 18 Satz 2 VerbrKrG vorliegen, etwa weil nur ein nicht wesentlicher Teil des Kredits grundpfandrechtlich abgesichert ist. Das ist hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts auch nach dem eigenen Vortrag des Klägers nicht der Fall, da die Grundschuld über 175.000 DM auf einer Eigentumswohnung lastet, deren Wert 106.941,60 DM beträgt.“

Sichert die Grundschuld also lediglich einen unwesentlichen Anteil des Gesamtkreditbetrages, könnte die von § 492 Abs. 1a S. 2 BGB a. F. geforderte Abhängigkeit nicht erfüllt sein. Solche vor dem 11.06.2010 geschlossenen Darlehensverträge mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung sind daher auch noch nach dem 21.06.2016 widerruflich!

Erfordert „Abhängigkeit“, dass das Grundschuldpfandrecht anlässlich des Darlehensvertrages bestellt worden ist oder genügt auch ein bereits vor Darlehensvertrag bestelltes Grundpfandrecht?

Zu dieser Frage BGH, Urteil vom 14. Juni 2004 – Az. II ZR 393/02; BGH, Urteil vom 14. Juni 2004 – Az. II ZR 407/02:

„Anders als bei einem aus Verbrauchersicht typischen Realkredit erfolgte die Grundpfandrechtsbestellung bzw. die Verpflichtung hierzu zeitlich weit vor und nicht gleichzeitig mit der Kreditaufnahme. Außerdem wurde das Grundpfandrecht durch einen Dritten und nicht durch den Kreditnehmer bestellt. Die Kumulation dieser Besonderheiten macht deutlich, dass die Situation der Klägerin bei der Kreditaufnahme aus Verbrauchersicht weit stärker derjenigen bei Aufnahme eines typischen Konsumentenkredits als der bei Aufnahme eines typischen Realkredits entsprach. Weder die sich aus der Grundpfandrechtsbestellung ergebende Warnfunktion noch die im Falle eines Immobilienkaufs notwendige notarielle Beurkundung kam der Klägerin zugute.“

Außerdem zur Konstellation der Übernahme einer von einem Dritten, vor Darlehensvertragsschluss, bestellten Grundschuld, BGH, Urteil vom 21. März 2005 – Az. II ZR 411/02:

„Denn jedenfalls greift die Ausnahmevorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG dann nicht ein, wenn das Darlehen durch ein Grundpfandrecht gesichert wird, das – wie hier – nicht erst im Zusammenhang mit der Darlehensgewährung, sondern schon zuvor zur Sicherung einer Zwischenfinanzierung bestellt worden ist, ohne dass der Verbraucher auch an dem Zwischenfinanzierungskredit beteiligt war.“

Gegen diese Ansicht des II. Senats widersprach der XI. Senat in BGH, Urteil vom 9. November 2004 – Az. XI ZR 315/03; BGH, Urteil vom 26. Oktober 2004 – Az. XI ZR 255/03. Gleichzeitig konstatierte er dort, dass es nicht einmal auf die tatsächliche Bestellung des Grundpfandrechtes, sondern lediglich auf eine Vereinbarung der grundpfandrechtlichen Sicherung im Darlehensvertrag ankomme:

„Ein Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG liegt jedenfalls bei einem finanzierten Grundstücksgeschäft auch dann vor, wenn der Erwerber ein Grundpfandrecht nicht selbst bestellt, sondern ein bestehendes (teilweise) übernimmt. Nach dem klaren Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG kommt es lediglich darauf an, ob der Kredit nach dem Kreditvertrag von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wurde. Ob der Kreditnehmer selbst Sicherungsgeber ist, ist nach allgemeiner Meinung ohne Belang. Der Wortlaut stellt überdies auch nicht auf die tatsächliche Bestellung eines Grundpfandrechts ab, sondern auf die Vereinbarung einer grundpfandrechtlichen Absicherung im Kreditvertrag.“

Eine Vorlage an den Großen Senat zur Klärung dieser Frage wurde jedoch verhindert, BGH, Urteil vom 25. April 2006 – Az. XI ZR 29/05:

Der II. Zivilsenat hat auf Anfrage mitgeteilt, dass er an seinen insbesondere in den Urteilen vom 14. Juni 2004 (BGHZ 159, 294 ff.; II ZR 407/02, WM 2004, 1536 ff.) und vom 21. März 2005 (II ZR 411/02, WM 2005, 843 ff.) dargelegten abweichenden Auffassungen nicht festhält. Es bedarf daher keiner Vorlage der Sache an den Großen Senat für Zivilsachen gemäß § 132 GVG.“

Fazit

Nicht jedes im Darlehensvertrag zur Sicherung vereinbarte Grundpfandrecht führt zwingend zu einem Immobiliardarlehensvertrag i.S.v. § 492 Abs. 1a S. 2 BGB a. F. und folglich ist nicht immer jeder vermeintliche Immobiliardarlehensvertrag auch tatsächlich ein solcher.

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