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Wie fülle ich einen Mietvertrag richtig aus? Wichtige Tipps für Vermieter

Rechtstipp vom 21.12.2018
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Rechtstipp vom 21.12.2018
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Tragen Sie immer korrekte und vollständige Daten ein: voller Vorname und Nachname, bisherige Adresse und Geburtsdatum der Mieter. Lassen Sie sich zwingend den Personalausweis zeigen. Zusätzlich von Vorteil könnten eine Mobilnummer und eine E-Mail-Adresse sein, um Kontakt zum Mieter aufnehmen zu können. Zusätzlich können Sie eine Bonitätsauskunft/Schufa-Auskunft zur Einsicht verlangen.

Sollte es sich um eine Eigentumswohnung handeln, sollte hierauf hingewiesen werden. Hierbei muss bedacht werden, dass durch die Eigentümergemeinschaft nachträglich beschlossene Veränderungen des Umlageschlüssels der Betriebskosten auf den Mieter wirkt. Die Änderung des Verteilerschlüssels muss sodann dem Mieter vorweg vor Beginn der nächsten Abrechnungsperiode mitgeteilt werden.

Ein Abschluss von Zeitmietverträgen ist für jeden beliebigen Zeitraum grundsätzlich möglich. Für deren Wirksamkeit müssen jedoch stets die Gründe für die Befristung vollständig im Mietvertrag angegeben werden. Solche Zeitmietverträge können nur bei anstehendem Abbruch, wesentlicher Veränderung oder Instandsetzung des Hauses/der Wohnung sowie bei Eigenbedarf (auch bei Dienstwohnungen) abgeschlossen werden. Andere Gründe sind nicht zulässig und die konkrete Begründung muss zwingend im Kaufvertrag festgehalten werden. Der Mieter kann sodann frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass ihm binnen eines Monats mitgeteilt wird, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen, vgl. § 575 Abs. 2 BGB.

Auch ist ein Kündigungsverzicht möglich. Durch eine Individualvereinbarung kann ein gegenseitiger Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum (maximal vier Jahre) festgelegt werden. Der Zeitraum der vier Jahre berechnet sich ab Unterzeichnung und nicht ab Mietbeginn, daher muss dies zwingend beachtet werden, sonst ist die Vereinbarung unzulässig. Beispiel: „Die Parteien verzichten für die Dauer von vier Jahren auf das Recht der ordentlichen Kündigung des Mietvertrages.“

Soweit die Parteien vereinbaren, dass die Betriebskosten als Vorauszahlung ausgewiesen werden, ist über die Betriebskostenvorauszahlung jährlich abzurechnen. Die Angabe, ob eine Vorauszahlung oder eine Pauschale verlangt wird, ist daher wichtig. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Auch ist der Umlageschlüssel eine wichtige Information. Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser können die Parteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren. Sollte keine Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen worden sein, so erfolgt für die Abrechnung vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften gem. § 556a BGB nach dem Anteil der Wohnfläche. Sollte ein anderer Umlageschlüssel gewollt sein, so muss dies zwingend aufgenommen werden. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Gebrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Eine Kaution darf höchstens drei Monatsmieten (ohne Betriebskostenvorauszahlung) betragen. Der Mieter ist zur Zahlung in drei gleichen monatlichen Raten ab Beginn des Mietverhältnisses berechtigt.

Gemäß Urteil des BGHs (Bundesgerichtshof) kann der Mieter verpflichtet werden, Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen (bis zu 125 € je Einzelfall, maximal 6 % der Jahresnettomiete).

Schönheitsreparaturen: Hier sind mehrere Kleinigkeiten zu beachten. Im Hinblick auf den derzeitigen Stand der Rechtsprechung kommen derartige Klauseln nur zum Tragen, wenn dem Mieter eine frisch renovierte oder nicht renovierungsbedürfte Wohnung bei Einzug überlassen wurde. Der Zustand sollte zwingend im Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Einzelheiten über Schönheitsreparaturen können Sie einem gesonderten Rechtstipp von mir entnehmen.

Widerrufsrecht des Mieters: Ein Widerrufsrecht besteht grundsätzlich dann, wenn es sich bei dem geschlossenen Mietvertrag um einen sogenannten Verbrauchervertrag handelt. Ab wann ein Vermieter als Unternehmer einzustufen ist, wird unterschiedlich betrachtet und muss zwingend im Einzelfall betrachtet werden. Schließt der Vermieter in Ausübung seiner gewerblichen oder selbständigen Tätigkeit einen Mietvertrag ab, so ist der Mieter über sein 14-tägiges Widerrufsrecht zu belehren. Dies gilt nicht, wenn das Mietobjekt zuvor mit allen Mietern besichtigt oder der Mietvertrag im Postweg an den Mieter übermittelt wird. Die Wohnungsbesichtigung ist zu protokollieren.

Eine Widerrufserklärung kann ich Ihnen bei Interesse kostenpflichtig zur Verfügung stellen.

Neuere Mietvertragsformulare enthalten auch Datenschutzhinweise. Für nähere Informationen können Sie gerne meinen gesonderten Artikel (Rechtstipp) hierzu lesen oder mich kontaktieren.

Bestehen sonst Fragen? Wünschen Sie einen individuellen Vertrag oder die Durchsicht Ihres bestehenden Vertrages? Benötigen Sie Hilfe beim Ausfüllen eines Mietvertrages, so können Sie sich gerne an mich wenden. Schreiben Sie mir eine Nachricht oder rufen Sie an.

Rechtsanwältin Jasmin Lisa Himmelsbach


Rechtstipp aus der Themenwelt Wohnraummietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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