Wie Sie Immobilien und Vermögen gezielt in der Familie halten – ohne Steuern zu verschwenden

Wer Vermögen an die nächste Generation weitergeben möchte, steht oft vor einem Dilemma: Wie kann ich steuerlich optimal übertragen, ohne die Kontrolle zu verlieren? Wie sichere ich mich ab – und wie verhindere ich, dass Streit oder Pflichtteilsforderungen das Familienvermögen zerstören?

Eine klassische Schenkung oder ein einfaches Testament greifen hier meist zu kurz. Die Antwort für Vermögende, die strukturiert denken: die Familiengesellschaft.

Der Fall:

Ein Ehepaar, beide Mitte 60, besitzt eine schuldenfreie Immobilie im Wert von 1,2 Mio. Euro, einige vermietete Wohnungen und ein sechsstelliges Depot. Die Kinder sind längst erwachsen, die Erbfolge wäre klar – doch das Paar will schon jetzt die Weichen stellen: Übertragung mit Kontrolle. Steuerschonend. Streitvermeidend. Zukunftsfest.

Warum keine direkte Schenkung?

Wer einfach „zu Lebzeiten verschenkt“, verschenkt oft auch Gestaltungsmöglichkeiten. Mit dem Eigentum gehen häufig Kontrollrechte, Einflussmöglichkeiten und Absicherungen verloren – vor allem dann, wenn keine Nießbrauchsrechte oder Rückforderungsmechanismen eingebaut sind. Bei größeren Vermögen ist das riskant.

Und: Wer alle 10 Jahre die Freibeträge nutzen will, gerät ohne Strategie schnell in ein steuerliches Chaos – mit unklarer Bewertung, ungünstigen Verkehrswerten und kaum steuerlichem Spielraum.

Die Lösung: Familiengesellschaft

Die Familiengesellschaft (z. B. als GmbH, GbR oder Familien-KG) bietet die Möglichkeit, Vermögen strategisch zu bündeln, zu strukturieren und schrittweise zu übertragen – ohne die Zügel aus der Hand zu geben.

Vorteile:

• Kontrollwahrung: Eltern bleiben Geschäftsführer oder Komplementär, auch wenn Anteile übertragen werden.
• Steuervorteile: Anteile können innerhalb der Freibeträge übertragen werden, Bewertung oft günstiger als Einzelimmobilien.
• Pflichtteilsfestigkeit: Das Vermögen wird entzogen, ohne dass es sofort pflichtteilsrelevant wird.
• Sperrminoritäten & Stimmrechte: Kinder erhalten Anteile – aber ohne eigenständigen Zugriff auf das Vermögen.
• Asset-Protection: Schutz vor Scheidung, Gläubigern oder ungewollter Veräußerung.

Beispiel:

Die Immobilie wird in eine Familien-GmbH eingebracht. Die Eltern halten anfangs 100 % der Geschäftsanteile. Jedes Jahr werden Teile der Anteile im Wert der steuerlichen Freibeträge (400.000 € pro Kind) an die Kinder übertragen. Über einen Gesellschaftsvertrag wird sichergestellt, dass Verfügungen, Verkäufe oder Veränderungen nur mit Zustimmung der Eltern erfolgen. So wird nicht nur Erbschaftsteuer gespart, sondern auch der Zugriff durch Pflichtteilsberechtigte faktisch blockiert.

Was viele nicht wissen:

Eine Familiengesellschaft eignet sich nicht nur für Immobilien – auch Depots, Beteiligungen oder Unternehmensanteile können eingebracht werden. Selbst bei Auslandsvermögen ist eine strukturierte Einbringung häufig sinnvoll – vor allem bei deutsch-schweizerischer oder deutsch-spanischer Vermögensverflechtung.

Achtung: Fehler vermeiden!

Eine falsch gestaltete Familiengesellschaft kann mehr schaden als nützen. Klassische Fehler:

• Fehlende Stimmrechtsregelung
• Kein erbrechtlicher Gleichlauf mit dem Gesellschaftsvertrag
• Keine Exit-Klauseln für den Todesfall
• Keine Absicherung gegen Scheidung oder Insolvenz von Kindern

Deshalb: Lassen Sie sich frühzeitig beraten. Nur mit maßgeschneiderten Verträgen und einer vollständigen Nachlassstrategie lässt sich das Vermögen wirklich sichern.

Fazit:

Wer mehr als „ein Testament“ braucht, sollte strategisch denken. Die Familiengesellschaft ist kein Modell für alle – aber für viele Vermögende der Schlüssel, um Kontrolle, Steuern und Nachfolge intelligent zu verbinden.

Ich begleite Sie bei der Gründung, Strukturierung und juristisch sauberen Übertragung Ihrer Familiengesellschaft – bundesweit, diskret und strategisch durchdacht.

FAQ: Familiengesellschaft in der Nachlassgestaltung

1. Für wen lohnt sich eine Familiengesellschaft?

Eine Familiengesellschaft lohnt sich insbesondere für vermögende Personen mit Immobilien, Wertpapierdepots oder Unternehmensanteilen, die strukturiert und schrittweise auf die nächste Generation übertragen werden sollen – ohne Kontrollverlust und mit steuerlichen Vorteilen.

2. Muss ich sofort alles übertragen?

Nein. Gerade der schrittweise Übergang ist ein zentraler Vorteil der Familiengesellschaft. Sie können Anteile gezielt im Rahmen der Freibeträge übertragen – alle zehn Jahre erneut – und behalten trotzdem die Kontrolle über das Vermögen.

3. Was passiert mit dem Pflichtteil?

Ein gut gestalteter Gesellschaftsvertrag kann verhindern, dass Nachkommen im Erbfall direkt auf das Vermögen zugreifen können. Die Struktur bietet Schutz gegen den direkten Zugriff durch Pflichtteilsberechtigte – gerade bei Streitigkeiten in Patchworkfamilien ein echter Vorteil.

4. Kann ich weiterhin Einnahmen aus der Immobilie beziehen?

Ja, durch entsprechende Regelungen im Gesellschaftsvertrag behalten Sie das Recht, Mieten oder Erträge zu beziehen. Auch ein Nießbrauchsrecht kann eingebaut werden.

5. Was ist der Unterschied zur Schenkung mit Nießbrauch?

Bei einer klassischen Schenkung mit Nießbrauch behalten Sie nur das Nutzungsrecht – die rechtliche Kontrolle ist weg. In der Familiengesellschaft behalten Sie als Geschäftsführer oder Komplementär beides: Kontrolle und Ertragsnutzung.

6. Ist das steuerlich wirklich günstiger?

Ja – in vielen Fällen. Anteile an einer Familiengesellschaft werden oft günstiger bewertet als einzelne Immobilien oder Depots. So kann mehr Vermögen steuerfrei übertragen werden. Eine exakte steuerliche Bewertung sollte aber individuell geprüft werden.

7. Wie schnell kann so etwas umgesetzt werden?

Mit guter Vorbereitung lässt sich eine Familiengesellschaft innerhalb weniger Wochen gründen und rechtssicher strukturieren. Wichtig ist die enge Abstimmung mit steuerlichen und rechtlichen Beratern – ich übernehme für Sie die vollständige Koordination.

8. Ist das auch bei Auslandsvermögen möglich?

In vielen Fällen ja – vor allem bei Immobilien oder Beteiligungen innerhalb Europas. Es braucht allerdings besondere Gestaltungen bei Doppelbesteuerungsabkommen und abweichendem Erbrecht. Auch dafür entwickle ich individuelle Lösungen.

Sie wollen Ihr Vermögen strukturiert in der Familie halten – steuerlich optimal, aber mit Kontrolle?

Ich berate Sie umfassend zu Gründung, Gestaltung und Übertragung Ihrer Familiengesellschaft – individuell, sicher und mit klarem Blick für steuerliche Fallstricke und Pflichtteilsrisiken.

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