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Wirksame Kündigung – keine Räumung: Mieter zahlt Marktmiete

Bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nach einer wirksamen Kündigung steht dem Vermieter für die Zeit der Nichtherausgabe eine Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB zu. Nach der Entscheidung des BGH vom 18.01.2017, Az VIII ZR 17/16 ist nicht die mit dem ehemaligen Mieter vereinbarte Miete bzw. die letzte Miethöhe maßgebend, sondern die Neuvertragsmiete, die anhand von Art, Größe, Ausstattung Beschaffenheit und Lage der Mietsache zu bestimmen ist. Aus diesen Faktoren wird die Neuvertrags- oder Marktmiete ermittelt. Dies gilt auch, wenn der Vermieter keine Neuvermietung beabsichtigt, sondern die Mietsache – etwa nach einer Eigenbedarfskündigung – selbst nutzen will. Denn der Vermieter ist berechtigt, bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nach einer wirksamen Kündigung als Entschädigung die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete zu verlangen. Dabei ist es unerheblich, welche Bestandsmieten (ortsüblichen Mieten) innerhalb der letzten Jahre in der Gemeinde vereinbart worden waren, worauf sich die frühere Rechtsmeinung bei der Bestimmung der Nutzungsentschädigung stützte. Dem Vermieter steht der Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Wirksamkeit der Kündigung zu, ohne dass er dies gegenüber dem ehemaligen Mieter gesondert erklären muss. Dies bedeutet, dass auf den ehemaligen Mieter bei einer langen gerichtlichen Auseinandersetzung über die Wirksamkeit der Kündigung eventuell ein erheblicher Nachzahlungsbetrag zukommt, je nach dem, in welcher Höhe die letzte vereinbarte Miethöhe unterhalb der Marktmiete lag.

Fazit: Nach alledem kann bei einer wirksamen Kündigung die zu zahlende Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete nach Ablauf der Mietzeit für die Nichträumung der Wohnung wesentlich höher liegen als die seinerzeit vereinbarte Miete und damit zu einer erheblichen Nachzahlungspflicht des ehemaligen Mieters führen.


Rechtstipp vom 08.03.2017
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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