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Wohnfläche: BGH gibt Rechtsprechung zur 10%-Grenze bei Abweichungen auf

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Für Mieterhöhungen kommt es künftig stets auf die tatsächliche Wohnfläche an. Die Auffassung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Fläche höchstens 10 Prozent beträgt, hat der BGH aufgegeben (BGH, Urt. v. 18.11.2015, AZ.: VIII ZR 266/14).

Das Amtsgericht Charlottenburg hatte die Klage auf Mieterhöhung abgewiesen (Urt. v. 02.12.2013, AZ.: 237 C 302/13). Die Berufung der Klägerin blieb vor dem Landgericht Berlin (Urt. v. 11.09.2014, AZ.: 18 S 413/13) ebenso ohne Erfolg. Auf die Revision der Klägerin bestätigte der BGH die Entscheidungen.

Laut BGH komme es beim Mieterhöhungsanspruch des Vermieters gem. § 558 BGB nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung an. Vertragliche Vereinbarungen über die Wohnfläche seien demnach nicht heranzuziehen. Dem Vermieter solle so die Möglichkeit eingeräumt werden, auch im laufenden Mietverhältnis eine angemessene und am örtlichen Markt orientierte, d. h. ortsübliche Miete zu erzielen, für die rein objektive, tatsächliche Kriterien ausschlaggebend seien. Das Problem für den Vermieter: Die Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße ist aufwendig (Vermessung) und kann je nach Vorgehen des Gutachters unterschiedlich ausfallen.

Der Senat gibt damit seine bisherige 10%-Rechtsprechung auf, nach der Flächenabweichungen erst ab mehr als 10 Prozent Rechtsfolgen für ein Mieterhöhungsverlangen haben können (siehe u. a. BGH, Urt. v. 23.05.2007, AZ.: VIII ZR 138/06). Ist die Wohnung also z.B. 5 % kleiner als angegeben, darf sich eine Mieterhöhung auch nur auf die kleinere Fläche beziehen; im umgekehrten Fall, wenn die Wohnung 5 % größer ist, darf der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen.

Die sog. Kappungsgrenze gilt weiterhin. Innerhalb von 3 Jahren dürfen Mieten um maximal 20 % steigen, in bestimmten Städten sogar nur um 15 %, auch, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu klein angegeben ist. Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) bestehe für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergebe sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, da die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters falle. Daher hatte die Klägerin auch keinen Erfolg mit Ihrem Mieterhöhungsbegehren. Sie wollte die Kaltmiete um fast 50% erhöhen. Die Klägerin trug vor, die Wohnfläche sei über 50 qm größer, als vereinbart.

Das Urteil bezieht sich nicht auf Mietminderungen. Ob die sog. 10%-Regel auch bei Mietminderungen und Betriebskostenabrechnungen fällt, bleibt abzuwarten.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.


Rechtstipp vom 09.12.2015
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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