Wohnung kleiner als vereinbart – ausnahmsweise keine Mietminderung

• Ist die Wohnfläche mehr als 10 Prozent geringer als vertraglich vereinbart, können Mieter die Miete mindern.
• Zudem können Mieter zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen.
• Allerdings soll das nicht gelten, wenn ein Mieter einer Mieterhöhung zugestimmt hat und die Miete weiterhin unter der örtlichen Vergleichsmiete liegt, entschied der Bundesgerichtshof.

Ein triftiger Grund für eine Mietminderung ist in vielen Fällen eine geringere Quadratmeteranzahl als im Mietvertrag. Beträgt die Flächenabweichung mehr als 10 Prozent, gilt dies als Mietmangel. Doch es kann auch anders kommen, wie der Fall eines Mieters aus Dresden zeigt.

102 statt 114 Quadratmeter wie vereinbart – Mieter hatte trotzdem der Miterhöhung zugestimmt

Ein Mieter aus Dresden hatte innerhalb von sechs Jahren vier Mieterhöhungen zugestimmt – die erste erhielt er im Jahr 2007. Sechs Jahre später kamen ihm allerdings Zweifel, dass seine Wohnung tatsächlich so groß war, wie ihm der Vermieter beim Einzug mitgeteilt hatte. 

Er beauftragte einen Sachverständigen, der feststellte, dass die Wohnung nur 102 Quadratmeter groß war – statt 114 Quadratmeter, wie er mit dem Vermieter besprochen hatte. Zwar befanden sich keine Angaben zur Quadratmeterzahl im Mietvertrag. Allerdings bezog sich der Vermieter bei den vier Mieterhöhungen auf eine Zahl von knapp 114 Quadratmeter.

Der Mieter teilte dem Vermieter mit, dass er der Mieterhöhung nie zugestimmt hätte, wenn er die tatsächliche Quadratmeterzahl gekannt hätte. Er verlangte deshalb eine Rückzahlung in Höhe von 6035,48 Euro für die zu viel gezahlte Miete von Oktober 2007 bis Dezember 2014 und ging vor Gericht. Er klagte bis zum Bundesgerichtshof – und verlor. 

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Die Richter wiesen zuerst darauf hin, dass der Mieter seine Chance, gegen seinen Vermieter vorzugehen, versäumt hatte – er hätte bereits gegen die erste Mieterhöhung vorgehen müssen. 

Zwar habe bereits die erste Mieterhöhung im Jahr 2007 durch die falsche Quadratmeterangabe Rechtsfehler enthalten. Andererseits sei sie dadurch, dass der Mieter ihr zugestimmt hatte, vertraglich vereinbart worden – auf Grundlage von § 557 Abs. 1 BGB. 

Damit bekräftigten die Karlsruher Richter die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 08.10.1997 – Az. VIII ZR 373/96 – und vom 07.07.2019 – Az. VIII ZR 192/03 –, in denen es um ähnliche Fälle ging.

Kein Recht auf Rückzahlung oder nachträgliche Anpassung des Mietvertrags

Auch ein Recht auf die nachträgliche Anpassung der mit dem Vermieter abgeschlossenen Vertragsänderung gemäß § 313 Abs. 1 BGB verwehrte der Bundesgerichtshof dem Mieter. 

Diese Norm ermöglicht Vertragsanpassungen bei wesentlichen Fehlvorstellungen der Vertragsparteien. Nicht jede Fehlvorstellung reicht danach aus. Sie muss vielmehr so gravierend sein, dass die Parteien ohne die Fehlvorstellung einen anderen oder gar keinen Vertrag geschlossen hätten. Selbst dann kann eine Vertragspartei die Anpassung nur verlangen, wenn ein weiteres Festhalten am Vertrag für sie unzumutbar ist.

Vermieter und Mieter hätten sich hier zwar über die Wohnungsgröße geirrt. Nicht zu erkennen sei jedoch die Vereinbarung einer Mietberechnung anhand der Wohnfläche. Und selbst wenn das der Fall gewesen wäre, scheitere eine Vertragsanpassung an der Zumutbarkeit der neuen Miete für den Mieter.

Mieterhöhung für den Mieter zumutbar

Denn trotz der Mieterhöhung liege die Miete mit 4,76 Euro pro Quadratmeter unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,14 Euro pro Quadratmeter. Das sei für den Mieter zumutbar. Außerdem liege die Miete unterhalb der Kappungsgrenze. Zudem sei die Sperrfrist für Mieterhöhungen gewahrt, weil die einzelnen Mieterhöhungsverlangen im Abstand von mindestens 12 Monaten erfolgten.

Unzumutbar wäre die Miete erst dann, wenn sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete läge oder sie infolge eines Verstoßes gegen die Kappungsgrenze oder die Sperrfrist unzulässig wäre. Der Vermieter, der gegen das ihn zur Mietrückzahlung verpflichtende Urteil in Revision gegangen war, bekam somit am Ende recht.

Darauf müssen Mieter achten

Dieser Fall beweist, dass Mieter Mieterhöhungen sehr genau prüfen sollten, bevor sie ihnen zustimmen. Wer später bemerkt, dass die Wohnfläche nicht der Wahrheit entspricht, hat seine Chance auf eine Korrektur allerdings nicht gleich verloren. Auf jeden Fall sollten Mieter kontrollieren, ob sich die erhöhte Miete noch im Rahmen der örtlichen Vergleichsmiete bewegt.

• Zwischen einzelnen Mieterhöhungsverlangen muss ein Zeitraum von 12 Monaten liegen. Mieterhöhungen selbst dürfen nur alle 15 Monate erfolgen.
• Für Mieterhöhungen gilt vielerorts die sogenannte Kappungsgrenze. Die Miete darf danach innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen. Mancherorts sind es sogar nur 15 Prozent.
• Die Mietpreisbremse verbietet bei Neuvermietungen vielerorts Mieterhöhungen auf Mieten, die mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• In Berlin gilt ab März der Mietendeckel, der Mieterhöhungen in erheblichem Maße einschränkt.
• Manche Mietverträge beschränken Mieterhöhungen oder regeln die Mieterhöhung z. B. aufgrund einer Indexmiete oder einer Staffelmiete. Mieter haben zudem bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB. So lange haben Mieter Zeit für ihre eventuelle Zustimmung. 

(BGH, Urteil vom 11.12.2019 – Az.: VIII ZR 234/18)

(JSC)