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Wohnung mit Hypothek verschenkt – wer haftet?

Rechtstipp vom 14.03.2019
Rechtstipp vom 14.03.2019

Eine Frage, die mir oft gestellt wird, lautet in etwa: „Wenn ich von meinen Eltern eine Wohnung geschenkt bekomme, die noch mit einem Pfandrecht zugunsten der Hausbank belastet ist, hafte ich dann persönlich mit meinem eigenen Vermögen, wenn meine Eltern die Kreditraten nicht mehr zahlen können?“

Die schnelle Antwort:

Für den eiligen Leser gebe ich hier zunächst die schnelle Antwort: Nein! Das beschenkte Kind haftet nicht persönlich mit seinem eigenen Vermögen. Nur die verschenkte Liegenschaft ist das Haftungsobjekt, aber die mit dem Pfandrecht besicherte Forderung der Bank wird nicht zur persönlichen Schuld des beschenkten Kindes. Vermutlich hat das Kind nicht viel Freude mit dem Geschenk, wenn die Eltern den Kredit nicht mehr zurückzahlen können, weil dann die Bank versuchen wird, mit dem Erlös der Verwertung der Liegenschaft die Restschuld zu tilgen, aber mit dem eigenen Vermögen haftet das beschenkte Kind nicht.

Die lange Antwort:

Für die Leser, die es genauer wissen wollen, gebe ich jetzt gerne die Langfassung der Antwort:

Unter einem Pfandrecht versteht das österr. Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, also das ABGB, jenes Recht des Kapitalgebers, welches ihm ermöglicht, aus bestimmten Vermögensgegenständen eine Befriedigung zu erlangen, wenn der Kapitalnehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllt.

Gegenstand einer Verpfändung können grundsätzlich alle Sachen sein, also nicht nur Immobilien, sondern auch bewegliche Sachen (man spricht dann vom „Faustpfand“ oder „Fahrnispfand“), aber auch Rechte können verpfändet werden. Wird eine unbewegliche Sache, also etwa eine Liegenschaft verpfändet, dann spricht man auch von einer „Hypothek“.

Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken:

Die Festbetragshypothek ist eine Hypothek, die zur Sicherung einer betraglich ganz genau festgesetzten Forderung ins Grundbuch eingetragen wird. Reicht der Kredit nicht aus und muss dieser erweitert werden, ist eine neue Eintragung ins Grundbuch erforderlich.

Bei der Höchstbetragshypothek wird ein Höchstbeitrag im Grundbuch eingetragen. Das ist ein Rahmen, bis zu dem der Kredit reichen soll. Die tatsächliche Belastung ist oft deutlich geringer, kann aber theoretisch auch höher ausfallen. Innerhalb des Rahmens muss jedenfalls bei einer Veränderung des Kredits keine Korrektur vorgenommen werden.

Haften für eine Forderung mehrere Liegenschaften, spricht man von einer Simultanhypothek.

Pfandrechte sind sowohl für Kapitalgeber als auch für Kapitalnehmer ein sehr angenehmes Besicherungsmittel im Fall eines Darlehens:

Ein wesentlicher Grund für den Kapitalgeber, sich ein Pfandrecht einräumen zu lassen, ist die Vermeidung der Nachteile einer Insolvenz des Schuldners. Denn bei der Insolvenz des Schuldners gewähren Pfandrechte dem Pfandgläubiger ein Absonderungsrecht.

Ein wesentlicher Grund für den Kapitalnehmer, ein Pfandrecht an einer Liegenschaft einzuräumen, ist es, dass der Gläubiger lediglich ein Sicherungsrecht, aber kein Gebrauchsrecht an der Liegenschaft erhält. Daher kann der Bankangestellte, der ein Pfandrecht auf eine Liegenschaft im Grundbuch einverleiben lässt, sich nicht zu Ihnen nach Hause begeben und es sich auf dem Sofa vor dem Fernseher bequem machen. Die Bank darf die verpfändete Liegenschaft nämlich nicht selbst benutzen.

Eine Liegenschaft kann auch mehrfach verpfändet werden. Das kommt sogar recht häufig vor. Sie finden sehr oft Grundbuchauszüge, die offenlegen, dass eine Liegenschaft gleich mehrfach belastet ist.

Nun zu einem weiteren Grund, warum Schuldner geneigt sind, Hypotheken einzuräumen. Hypothekarkredite sind hinsichtlich ihrer Verzinsung bei der Bank günstiger als Kredite, die nicht im Grundbuch sichergestellt sind. Andererseits entstehen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehnsvertrages zusätzliche Kosten, wie etwa die Errichtung der Pfandbestellungsurkunde, die Beglaubigungskosten und die Kosten für die Grundbucheintragung. Sollten Sie das Kaufobjekt durch eine Hypothek belasten, fallen allein 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung im Grundbuch an. Daher prüfen Sie als Käufer, ob es wirklich billiger ist, indem Sie alle Kosten zusammenrechnen.

Alternativen:

Es muss bei weitem nicht jeder Immobilienankauf mit einer Hypothek besichert werden. Etwa bei einer reinen Zwischenfinanzierung, also dann, wenn der Kaufpreis für eine Wohnung vorfinanziert werden soll und man einen Erlös aus dem Verkauf einer anderen Wohnung erwartet, bedarf es deshalb nicht unbedingt eines Kredits, der mit einer Hypothek besichert ist.

Dazu ein Tipp:

Sie sind nicht mit Ihrer Hausbank verheiratet. Für die Bank sind Sie ein Kunde. Testen Sie daher die Kundenfreundlichkeit Ihrer Bank. Wenn Ihnen die Hausbank keine Zwischenfinanzierungen ohne teure Hypotheken gewährt, ist es sohin Zeit, sich „neu zu orientieren“. Ein fähiger Bankreferent sollte in der Lage sein, Alternativen zu Hypothekarkrediten mit Ihnen zu diskutieren. Das heißt nicht, dass die Alternativen immer besser für Sie seien müssen, aber zumindest sollte Ihnen der Bankberater die Alternativen aufzeigen, damit Sie sich ein umfassendes Bild machen können. Erwähnen möchte ich hier zum Beispiel Mitschuldnerschaft, Bürgschaft, Versicherungen, Wechsel, Gehaltsverpfändungen, Garantien und anderes.

Fragen zu Ihrem Projekt richten Sie bitte unverbindlich und vertraulich per E-Mail an uns.


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