Wohnungseigentümergemeinschaften als Verbraucher

Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) war bisher ungeklärt, ob diese als Verbraucher nach § 13 BGB oder als Unternehmer nach § 14 Abs. 1 BGB einzustufen sind.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun mit seiner Entscheidung vom 25.03.2015 (Az.: VIII ZR 243/13) festgestellt, dass WEG einem Verbraucher gleichzustellen sind. 

Sachverhalt

Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, ob die in einem Gaslieferungsvertrag enthaltene Preisanpassungsklausel, die den Arbeitspreis für die Lieferung von Gas an den Preis des Heizöls koppelt, im Falle der Verwendung gegenüber einer WEG wirksam ist.

Aufgrund dieser Kopplung waren die Kosten abhängig von zukünftigen Ereignissen und stieg mit dem Preis für Heizöl auch der von den WEG zu zahlende Arbeitspreis.

Die WEG machten als Kläger geltend, dass die formularmäßige Preisanpassungsklausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) unwirksam ist, da sie als Verbraucher anzusehen sind und die Klausel daher einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhält.

Dass die WEG als Verbraucher gelten möchten, ist auf den bisherigen Stand der Rechtsprechung zurückzuführen: 

Bisheriger Stand der Rechtsprechung

In Bezug auf Unternehmer hat der BGH bereits entschieden, dass eine formularmäßige Preisanpassungsklausel in AGB einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält (BGH, Urteil vom 14.05.2014, Az.: VIII ZR 114/13 und VIII ZR 116/13) und die Klausel damit wirksam ist.

Bei Verbrauchern hingegen, zum Beispiel privaten Mietern, ist eine solche Klausel unwirksam, soweit sie – wie auch im aktuell zu entscheidenden Fall – künftige Preisänderungen betrifft (BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 178/08 und VIII ZR 304/08). Denn gegenüber Verbrauchern hält die Klausel einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.

Dies ist darauf zurückzuführen, dass Verbraucher im Gegensatz zu geschäftlich versierten Unternehmern vor Preisanpassungen, die über den ursprünglich vertraglich festgelegten Preis hinausgehen, intensiver geschützt werden müssen.

Daher hat die Frage, ob eine WEG als Unternehmer oder Verbraucher anzusehen ist, große Bedeutung. Denn aus der jeweiligen Einstufung ergibt sich als Konsequenz auch, ob die Klausel im Vertrag mit einer WEG wirksam ist oder nicht.

Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher

Die WEG ist einem Verbraucher dann gleichzustellen, wenn folgende vom BGH aufgestellte Kriterien erfüllt sind:

• der WEG muss zumindest ein Verbraucher angehören
• und sie muss ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließen, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.

Diese Kriterien sind regelmäßig bei einer WEG erfüllt, da die WEG beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel nicht gewerbliche Zwecke verfolgt, sondern zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung handelt. Hiervon ist insbesondere auszugehen, wenn es um die eigene Bedarfsdeckung geht.

Der BGH hat seine Entscheidung insbesondere darauf gestützt, das eine natürliche Person – also ein Verbraucher – ihre Schutzwürdigkeit nicht dadurch verliert, dass sie Mitglied einer WEG wird.

Dies gilt auch dann, wenn die WEG durch einen gewerblich tätigen Verwalter vertreten wird. Das ergibt sich daraus, dass es für die Abgrenzung von privatem und unternehmerischem Handeln nach den §§ 13, 14 BGB auf die Person des Vertretenen ankommt.

Auswirkungen des Urteils

Da die vom BGH aufgestellten Kriterien in den meisten Fällen von den WEG erfüllt werden, sind nun so gut wie alle WEG als Verbraucher anzusehen.

Im konkreten Fall finden die Schutzbestimmungen der AGB nach den §§ 305 ff. BGB für die WEG als Verbraucher Anwendung und die Preisanpassungsklausel ist damit unwirksam.

Es ist daher ratsam, entsprechende Verträge zu prüfen und gegebenenfalls zu erwägen, Ansprüche gegen den Vertragspartner zu erheben. Denn aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel werden die verlangten erhöhten Beträge nicht geschuldet und können zudem Rückzahlungen verlangt werden, soweit die verlangten Beträge bereits gezahlt wurden. Maßgeblich für die Berechnung des Rückforderungsanspruchs ist der zum Zeitpunkt des Beginns des Einzelvertrags der Parteien geltende Arbeitspreis.

Zudem hat die Entscheidung des BGH auch Bedeutung im Hinblick auf andere rechtliche Bereiche, in denen Verbraucher besser geschützt sind als Unternehmer, wie beispielsweise bei Verbraucherkrediten.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Christof Gregor, Kempten