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Wohnungseigentum: Balkone

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Gemäß § 3 Abs. 1 WEG sind Gegenstand des Sondereigentums die dort genannten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Gebäudeteilte, die für den Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind dagegen nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden; sie sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Balkone sind wesentliche Bestandteile der Wohnungen, denen sie zugeordnet sind. Sie gehören daher auch ohne ausdrückliche Erwähnung in der Teilungserklärung zum Sondereigentum der Wohnung. Die konstruktiven Teile der Balkone indes gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, da sie als konstruktiver Bestandteil des Gebäudes zu erkennen sind. Dazu gehören die Bodenplatte (Balkondecke), die Dachunterspannbahn, die Isolierung (Feuchtigkeits-, Wärme- und Trittschalldämmung), die Balkonstützen, die gestaltgebenden Teile, also der Außenanstrich, Geländer, Balkongitter, Balkonbrüstung, ggf. Seiten- und Außenwände, Balkonfenster und -türen. Zum Sondereigentum gehören dagegen die nicht konstruktiven Teile, also der Bodenbelag als die oberste begehbare Schicht des Aufbaus, das Mörtelbett bzw. der Untergrund des Bodenbelags sowie der Putz oder Anstrich auf der Balkoninnenseite. Dieses regelt grundsätzlich auch die Verteilung der Instandhaltungskosten für die jeweiligen Bestandteile; jedoch kann durch die Teilungserklärung eine andere Kostenverteilung erfolgen. Wird durch eine Balkonsanierung der im Sondereigentum stehende Bodenbelag zerstört, kann der Sondereigentümer einen Ersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft haben.

Oft finden Balkone in der Teilungserklärung keine Erwähnung mit der Folge, dass der nutzbare Raum der Balkone grds. nicht dem Sondereigentum der zugehörigen Wohnung zuzurechnen ist. Dennoch darf der Balkonraum nur durch den Eigentümer der zugehörigen Wohnung genutzt werden.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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