Wohnungseigentumsrecht: Was Mieter, Eigentümer und Verwalter wissen sollten

Gemeinsam müssen Wohnungseigentümer entscheiden, wie viel Hausgeld der Verwalter von jedem Eigentümer eintreiben soll oder welche Bauvorhaben als Nächstes anstehen. Doch wehe, die Eigentümergemeinschaft ist sich uneins. Für diesen Fall sollten Wohnungseigentümer ihre Rechte genau kennen.

Die wichtigsten Fakten

• Alle Regelungen rund um das Eigentum an auf Grundstücken errichteten Gebäuden finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
• In der Eigentümerversammlung werden alle wichtigen Entscheidungen bezüglich des Eigentums (Instandhaltung, Instandsetzung, Hausordnung etc.) getroffen.
• Die Eigentümer erstellen den jährlichen Wirtschaftsplan ebenfalls in der Eigentümerversammlung.
• Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
• Das Wohnungseigentumsrecht regelt zudem den Unterschied zwischen Sondereigentum, Wohnungseigentum und gemeinschaftlichem Eigentum.

So gehen Sie vor

1. Lassen Sie die Teilungserklärung oder andere Verträge von einem Rechtsanwalt prüfen.
2. Informieren Sie sich, welche Rechte und Pflichten Sie als Eigentümer haben.

Was ist das Sondereigentum?

Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, dann verfügen Sie über Sondereigentum. Zusätzlich besitzen Eigentümer einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Sondereigentum und Miteigentumsanteil bilden das Wohnungseigentum. Was als Sondereigentum gilt, muss in der Teilungserklärung festgelegt werden.

Was gilt als Gemeinschaftseigentum?

Das Gemeinschaftseigentums oder gemeinschaftliche Eigentum umfasst zum einen das Grundstück sowie das Gebäude, in dem sich das Sondereigentum (z. B. Wohnungen) befindet. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zudem Gebäudeteile und Anlagen (z. B. Heizungskeller, Haustechnikraum, Eingangsbereich), die von den Eigentümern gemeinsam genutzt werden.

Was ist eine Teilungserklärung?

Möchte man Wohnungseigentum begründen, kann man entweder einen Einräumungsvertrag oder eine Teilungserklärung abschließen. Der Einräumungsvertrag wird zwischen zwei oder mehreren Miteigentümern des Grundstücks geschlossen. Mit dem Vertrag beschließt man die Teilung des Stammgrundstücks und räumt sich gegenseitig das Wohneigentum ein. Gibt es nur einen Eigentümer, muss die Begründung des Wohneigentums durch eine Teilungserklärung erfolgen.

In der Teilungserklärung wird das Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bestimmt, sie enthält die schriftliche Beschreibung und Kennzeichnung der einzelnen Wohnung sowie aller anderen Räume. Eine Teilungserklärung enthält auch die Gemeinschaftsordnung, die wichtige Regelungen der einzelnen Eigentümer untereinander bestimmt.

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Alle Teil- und Wohnungseigentümer bilden die sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch die Begründung von Sondereigentum oder durch Teilung vertraglich entsteht. Die Verwaltung des Eigentums erfolgt durch die Wohnungseigentümer und den Verwalter, der von der Gemeinschaft bestellt wird. Zu den Aufgaben des Verwalters kann z. B. die Beauftragung von Dienstleistern (z. B. Hausmeister, Reinigungspersonal) gehören.

Was ist eine Eigentümerversammlung?

Auf der Eigentümerversammlung entscheiden die einzelnen Eigentümer gemeinsam, welche wichtigen Entscheidungen in Bezug auf das Eigentum (z. B. Instandhaltung und Instandsetzung, Hausordnung, Gebrauchsregelung oder Entscheidungen über bauliche Veränderungen) in Zukunft erfolgen sollen. Ebenso wird der jährliche Wirtschaftsplan erstellt und dadurch festgelegt, welchen monatlichen Betrag jeder Eigentümer zur Bewirtschaftung des Eigentums leisten muss. Zudem muss auch die Eigentümerversammlung eine Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben des vorangegangenen Jahres erstellen. Weitere Themen, die während einer Eigentümerversammlung besprochen werden, sind:

• ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen
• Gebrauchsregelungen des gemeinschaftlichen Eigentums
• Bestellung und Abberufung des Verwalters
• Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen
• Bestellung eines Verwaltungsbeirats

Auf der Versammlung stimmen alle über Wünsche Einzelner ab. Je nachdem, welche Art von Beschluss getroffen werden soll, ist dafür eine andere Mehrheit notwendig. Für die Entscheidungsfindung der meisten Beschlüsse, wie beispielsweise den Wirtschaftsplan, ist eine einfache Mehrheit ausreichend, für andere aufwendigere Maßnahmen ist die qualifizierte Mehrheit, doppelt qualifizierte Mehrheit oder sogar Allstimmigkeit nötig.