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Wohnungskündigung wegen einer anderen Verwertung

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Die Verwertungskündigung – ist sie durchsetzbar?

Naturgemäß sind Eigentümer einer Immobilie – wenn sie diese nicht gerade selbst bewohnen – stets darauf bedacht, ihr Grundstück oder ihre Eigentumswohnung möglichst nach ihren Wünschen und ggf. auch gewinnbringend zu verwerten. Zugunsten des Mieterschutzes ist der Eigentümer dabei jedoch – trotz seiner grundgesetzlich geschützten Eigentumsrechte – an vielen Stellen gesetzlich eingeschränkt, so z. B. auch bei der Verwertungskündigung. Dies liegt daran, dass die Rechtsprechung das Recht des Mieters auf den ihm einmal vertraglich eingeräumten Besitz ebenfalls hoch ansiedelt. 

Außerdem kann eine Wohnungskündigung allein wegen einer anderen Bewirtschaftungsabsicht des Vermieters existenzielle Nachteile für den Mieter haben, ohne dass dieser die Kündigung in irgendeiner Weise beeinflussen könnte. So stehen sich hier die Interessen von Vermieter und Mieter gegenüber.

Die Verwertungskündigung kommt als Kündigungsgrund in Betracht, wenn der Mieter selbst keinen Kündigungsgrund bietet, Eigenbedarf – also die Selbstnutzung der Immobilie – nicht gewollt ist und aber dennoch der Fortbestand des Mietverhältnisses ein Hindernis für die gewünschte – ggf. anderweitige – Bewirtschaftung, also Verwertung, des Grundstücks oder der Wohnung darstellt. Aufgrund der sich entgegenstehenden Interessen von Vermieter und Mieter erkennt die Rechtsprechung ein berechtigtes Vermieterinteresse an der Kündigung zum Zwecke der Verwertung der Immobilie aber nur noch in sehr engen Fällen an.

Grundsätzlich sind Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und ihm dadurch ein erheblicher Nachteil entsteht. Was unter einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ zu verstehen ist, wird von den Gerichten zunehmend strenger zu Lasten der Vermieter bewertet. Ist zum Beispiel ein Wohnhaus stark sanierungsbedürftig, so stellt dies heute nach der Ansicht einiger Gerichte keinen Kündigungsgrund zum Zwecke des Abrisses und Neubaus des Hauses dar. 

Soweit noch saniert werden könne und der Fortbestand des Mietverhältnisses z. B. durch die Stellung einer Umsetzungswohnung ermöglich wird, wäre dieser Weg zu wählen. Dass Abriss und Neubau im Vergleich dazu weitere wirtschaftliche Forteile bieten können, wird dabei nicht anerkannt. Es reicht auch nicht aus, dass eine Wohnung sich beispielsweise nichtvermietet besser verkaufen lässt.

Da der vom Vermieter vorzutragende Nachteil immer vom einzelnen Richter im Wege der Interessenabwägung beurteilt wird, ist eine pauschale Aussage zum Anerkenntnis von Vermieter- und Mieterinteressen kaum möglich. Für einen Laien erscheinen die Entscheidungskriterien der Gerichte zumeist undurchsichtig und schwer abschätzbar.

Gerne berate ich Sie in Ihrem individuellen Fall und wäge mit Ihnen die Chancen und Möglichkeiten nach dem gegenwärtigen Stand der Rechtsprechung vor dem jeweiligen Gericht ab. 


Rechtstipp vom 16.08.2017

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