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Worauf ist bei der Eigenbedarfskündigung zu achten?

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Worauf ist bei der Eigenbedarfskündigung zu achten?

Der bekannteste und häufigste Kündigungsgrund für Vermieter ist „Eigenbedarf“.
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze) Mieterwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister. Entferntere Familienangehörige gehören in aller Regel nicht hierzu.

Kündigungsfrist:

Auch bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c BGB einzuhalten. Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Je länger das Mietverhältnis dauert, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter allerdings, und zwar nach fünf Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um drei Monate und nach acht Jahren um weitere drei Monate. Es kann also je nach Dauer des Mietverhältnisses eine Frist von bis zu 9 Monaten einzuhalten sein.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er muss einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt.

Widerspruchsfrist des Mieters:

Das Gesetz sieht in § 574 Abs.1 BGB zum Schutz des Mieters auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters vor, dass der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Von diesem Recht muss der Mieter allerdings fristgerecht Gebrauch machen. Gem. § 574b Abs.2 BGB kann der Vermieter nämlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat.

Macht der Vermieter Eigenbedarf geltend, müssen die Gerichte bei der Prüfung der Kündigung grundsätzlich seine Vorstellungen respektieren. Sie dürfen die Kündigung nur auf Rechtsmissbrauch, aber nicht auf Angemessenheit prüfen. Pauschale Richtwerte, ab wann weit überhöhter Wohnbedarf vorliegt, gibt es nicht.

Begründung der Kündigung:

Die Rechtsprechung lässt eine Eigenbedarfskündigung nach §573 Abs. 2, Nr. 2 BGB zu, wenn der Vermieter „ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ für den Eigenbedarf nennen und damit ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Er muss belegen, warum er selbst oder eine andere begünstigte Person die bislang vermietete Wohnung beziehen soll.

Eine Kündigung ist also zum Beispiel dann unstrittig, wenn der Vermieter seine Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen wie Kinder, Eltern, Geschwister oder Großeltern zu Wohnzwecken nutzen will. Es werden aber auch entferntere Verwandte wie Nichten und Neffen als Kündigungsgrund anerkannt.

Liegt bei dem Mieter oder bei einem seiner Familienmitglieder ein außergewöhnlicher Härtefall vor, kann das die Kündigung auf Eigenbedarf zunichtemachen. Gegebenenfalls müssen die widerstreitenden Interessen gegeneinander abgewogen werden. Notfalls entscheidet das Gericht. Wiegen die Mieterinteressen schwerer, kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängert werden.

Die Härtefallregelung ist im § 574 BGB geregelt. Die Gerichte entschieden in folgenden Fällen zugunsten des Mieters: aus Altersgründen, bei langer Mietdauer, bei Schwangerschaft, bei Prüfungsstress, bei kleinen Kindern oder wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann.

Die Tatsache, dass ein Umzug teuer oder unbequem wäre, reicht als Kündigungsschutz nicht aus.

Schadenersatz bei Täuschung

Wurden die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht, der Mieter kommt dieser Kündigung nach und zieht aus, so ist der Vermieter dem Mieter gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet.

Zu den Schadenersatzansprüchen zählen beispielsweise die kompletten Umzugskosten, Kosten für einen Makler, Renovierungskosten für die neue Wohnung (soweit die alte Wohnung noch nicht renovierungsbedürftig war), Ummeldung des Telefons und auch die Differenz zwischen der alten und der neuen Miete für die Dauer von drei bis vier Jahren, sofern die neue Wohnung keinen besseren Wohnwert hat.


Rechtstipp vom 09.11.2015

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