Zur Haftung des Bauträgers für Mängel

Bauträger haftet dem Wohnungserwerber ausnahmsweise nach Kaufrecht, wenn zwischen der Errichtung und Verkauf der Wohnung ein längerer Zeitraum (hier 3 Jahre) liegen

Streitigkeiten zwischen Erwerber und Bauträger einer Immobilie sind in der gerichtlichen Praxis keine Seltenheit. Dies liegt in der Natur der Sache, weil Mängel der errichteten oder sanierten Immobilie häufig nicht sofort, sondern erst mit der Zeit auftreten und der Erwerber somit nach Abwicklung des Vertrags und Zahlung des Kaufpreises Reparaturen oder Rückzahlung von Geldern verlangen muss.

Die damit verbundenen rechtlichen Probleme sind vielfältiger Natur. Insofern ist es erfreulich, dass der BGH in einer neueren Entscheidung (Urteil vom 25.2.2016, VII ZR 156/13) die Möglichkeit hatte, zu einigen der Probleme Stellung zu nehmen.

Die beklagte Bauträgergesellschaft hatte im Jahr 2003 auf einem ihr gehörenden Grundstück durch eine Generalunternehmerin eine Wohnanlage errichten lassen mit dem Ziel, die Wohnungen später nach Aufteilung in eine Wohnungseigentumsgemeinschaft („WEG”) zu verkaufen. Nach Errichtung der WEG wurde das Gemeinschaftseigentum durch einen Sachverständigen abgenommen. Die Beklagte begann dann, die Wohnungen sukzessive zu veräußern. In der Zwischenzeit wurden einige der noch nicht verkauften Wohnungen vermietet.

In den notariellen Kaufverträgen mit den Käufern ließ die Beklagte eine Regelung aufnehmen, nach der der Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Sachverständigen als verbindlich anerkennt. Damit sollte der Beginn der Verjährungsfrist wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum schon mit dieser Abnahme beginnen. Gleichzeitig enthielt der Vertrag die Regelung, dass der Käufer 5 Jahre ab Übergabe der Wohnung Beseitigung von Sachmängeln verlangen kann.

Im Jahre 2011 forderte die Wohnungseigentümergemeinschaft schriftlich von der Beklagten die Beseitigung von mehreren durch einen unabhängigen Sachverständigen festgestellten Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Die Beklagte verweigerte dies unter Hinweis auf den Ablauf der Gewährleistungsfrist.

Das Landgericht hat die von der WEG erhobene Klage wegen Verjährung abgewiesen. Das OLG hat die dagegen eingelegte Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückgewiesen. Der BGH hat nunmehr die Entscheidungen aufgehoben und das Verfahren zur Entscheidung zurückverwiesen.

Dabei konnte der BGH gleich zu mehreren Streitpunkten Stellung nehmen.

So war zuerst zu klären, ob die Gewährleistungsansprüche der Erwerber sich vorliegend nach Kauf- oder Werkvertragsrecht richten. Zwar haben die Erwerber der Wohnung alle Verträge geschlossen, die als „Kaufvertrag” bezeichnet waren, jedoch war nach der ständigen Rechtsprechung vor der Schuldrechtsreform 2002 geklärt, dass sich die Sachmängelgewährleistung beim Erwerb von neu errichteten Immobilien vom Bauträger grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richtet, da die Hauptleistung des Veräußerers bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise die mangelfreie Errichtung des Bauwerks sei. Dies gilt nach der Rechtsprechung auch dann, wenn zwischen Errichtung und Veräußerung ein Zeitraum von 2 Jahren liegt (BGH, Urteil vom 09.01.2003, VII ZR 408/01). Ob diese Rechtsprechung auch nach der Schuldrechtsreform gilt, ist in der juristischen Literatur umstritten. Ob dem so ist, hat der Senat auch hier offen lassen können, denn er stellte fest, dass jedenfalls dann die Gewährleistung nach Kaufrecht eingreife, wenn die Wohnung drei Jahre nach Errichtung veräußert wird und das Objekt zuvor vermietet war. Denn dann würde die Eigentumswohnung nach der Verkehrsanschauung nicht mehr als neu errichtetes Objekt zu bewerten sein (Rz. 35).

Ein zweiter zu klärender Punkt war, ob die klagende Wohnungseigentumsgemeinschaft berechtigt war, die Ansprüche für alle Eigentümer gemeinschaftlich geltend zu machen. Die kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche stehen nämlich nicht der WEG – die ja nicht Käuferin ist – sondern den einzelnen Eigentümern zu. Dies gilt auch für Mängel am Gemeinschaftseigentum. Es ist jedoch in ständiger Rechtsprechung für Werkverträge anerkannt, dass eine Wohnungseigentumsgemeinschaft berechtigt ist, die den einzelnen Eigentümer zustehenden Gewährleistungsansprüche durch Beschluss an sich zu ziehen und gemeinschaftlich für alle Eigentümer geltend zu machen. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass diese Möglichkeit der gemeinschaftlichen Geltendmachung auch für Gewährleistungsansprüche aus Kaufverträgen gilt.

Somit ging der erkennende Senat grundsätzlich davon aus, dass die Klägerin kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche geltend machen konnte.

Die Entscheidung, die auch darüber hinaus noch einige Klarstellungen enthält, ist in Teilen sicherlich eine Einzelfallentscheidung, da sich aufgrund der Vertragsgestaltung einige Besonderheiten ergaben, die nicht verallgemeinerungsfähig sind. Festhalten kann man jedoch, dass für die WEG die Möglichkeit besteht, Ansprüche der einzelnen Mitglieder für diese geltend zu machen. Hierfür wird zwar ggf. ein Beschluss der WEG notwendig sein, es ermöglicht jedoch für alle, dass der vermutlich erfahrenere Verwalter direkt auf die Prozessführung Einfluss nimmt, was bei Geltendmachung durch die einzelnen Eigentümer aller Erfahrung nach manchmal schwer fällt.

RA Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht