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Zur Mietminderung berechtigender Mangel - tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % abweichend

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Dies gilt auch dann, wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca."-Angabe versehen ist.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter einen Wohnungsmietvertrag geschlossen, in dem als Wohnfläche „ca. 100 m²" angegeben war. Tatsächlich wies das Mietobjekt laut Gutachter nur eine Größe von 83,19 m² auf. Der BGH bestätigte seine Rechtsprechung, wonach die Angabe der Wohnfläche „von ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel der Mietsache darstellt. Die Erheblichkeitsgrenze von 10 % gilt auch dann, wenn der Mietvertrag, wie hier, zur Größe der Wohnung nur eine „ca."-Angabe enthält. Eine hinzunehmende Toleranz findet dort ihre Grenze, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache endet und die im Sinne der Praktikabilität und Rechtssicherheit bei 10 % anzusetzen ist.

Grundsätzlich ist die Wohnfläche der vermieteten Räume anhand der Wohnflächenverordnung oder, sofern der Mietvertrag vor deren Inkrafttreten abgeschlossen worden ist, anhand der Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung zu ermitteln. Das gilt wiederum nicht, sofern die Parteien dem Begriff „Wohnfläche" eine andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist.

Dem Zusatz „ca." kommt auch für die Berechnung des Minderungsbetrages keine Bedeutung zu. Vielmehr soll durch die Minderung die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den Leistungen des Vermieters - Bereitstellen einer vertragsgemäßen Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Daraus ergibt sich, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Ist die Mangelhaftigkeit aber schon darin begründet, dass die Wohnfläche mehr als 10 % von der vereinbarten Quadratmeterzahl abweicht, kommt es also für die den Mangel begründende Minderung der Gebrauchstauglichkeit allein auf die im Mietvertrag vereinbarte Quadratmeterzahl an, kann für die Berechnung der diesem Mangel entsprechenden Mietminderung nicht unter Berücksichtigung des „ca."-Zusatzes von einer kleineren Sollgröße der Wohnung ausgegangen werden. Die Miete ist auch in diesem Fall entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gemindert.

Mieter sollten also bei Zweifeln an der Richtigkeit der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße eine Überprüfung vornehmen oder z.B. durch einen Gutachter vornehmen lassen. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % sind sie zu einer Minderung in Höhe des entsprechenden Mietbetrages berechtigt. Vermieter, die sich der Gefahr einer derartigen Minderung nicht aussetzen möchten, sollten vor der Vermietung vorsichtshalber eine professionelle Ermittlung der Wohnungsgröße veranlassen.

Dieser Artikel wurde erstellt von Rechtsanwalt Alexander Dietz.

Alexander Dietz

Rechtsanwalt

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Rechtstipp vom 28.07.2010
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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