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Zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung des Mietvertrages bei Zahlungsverzug

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Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nummer 3 a u. b BGB ist die fristlose Kündigung des Mietvertrages zulässig und wirksam bei einem Rückstand mit der Mietzahlung in Höhe von einer (Brutto-)Monatsmiete und 0,01 €, wenn dieser Rückstand in 2 aufeinanderfolgenden Monaten entstanden ist oder

  • bei einem über einen längeren Zeitraum entstandenen Mietrückstand in Höhe von mindestens 2 Bruttomieten (Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung).
  • Bei der Ermittlung dieses Zahlungsrückstandes werden andere offene Zahlungsverpflichtungen des Mieters z.B. aus Kaution oder Nebenkostennachzahlung nicht berücksichtigt.

Ist ein derartiger, zur fristlosen Kündigung berechtigender Mietrückstand erst einmal eingetreten, genügt es nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 261/15) nicht, wenn der Mieter vor Zugang der Kündigungserklärung durch eine Teilzahlung oder unverzügliche Teilverrechnung nach der Kündigung den Mietrückstand unter die oben genannten Schwellenwerte drückt. Beträgt die monatliche Bruttomiete zum Beispiel 1000 € und zahlt der Mieter in 2 aufeinanderfolgenden Monaten zunächst monatlich nur 2x450 €, ist das Kündigungsrecht entstanden und entfällt gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch Zahlung des gesamten Mietrückstandes von hier 1100 € vor Zugang der Kündigung. Eine Zahlung von 1099 € wäre nicht ausreichend, eine danach zugegangene Kündigung wegen Zahlungsrückstand unwirksam zu machen.

Allerdings hätte der Mieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB noch die Möglichkeit durch Zahlung des offenen Restbetrages innerhalb einer Schonfrist von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage des Vermieters die wirksame Kündigung nachträglich unwirksam zu machen.

Dies gilt dann nicht, wenn der Vermieter bereits in den letzten 2 Jahren zuvor wegen Zahlungsverzug gekündigt hatte. Dann bliebe in dem oben genannten Beispiel die fristlose Kündigung wirksam, auch wenn der Mieter nach einem ursprünglichen Mietrückstand von 1100 € noch vor der Kündigung 1099 € gezahlt hätte.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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