Zur Unzulässigkeit der beruflichen / gewerblichen Tätigkeit in der Mietwohnung.

Dem Mieter ist eine gewerbliche Tätigkeit, auch berufliche Nebentätigkeiten in seiner Wohnung grundsätzlich untersagt, es sei denn, er habe sich dieses Recht im Mietvertrag vorbehalten.

Ausnahmsweise ist die berufliche/gewerbliche Nutzung nach der Rechtsprechung dann nicht vertragswidrig, wenn die berufliche Tätigkeit nach außen nicht in Erscheinung tritt. Dazu gehört z. B. der Telearbeitsplatz, die Vorbereitung eines Lehrers auf den Unterricht, die Aktenbearbeitung eines Rechtsanwalts.

Tritt die berufliche Tätigkeit nach außen in Erscheinung, ist sie verboten, weil vertragswidrig. Der Vermieter kann nach vorheriger Abmahnung auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB) oder bei nicht Befolgung den Mietvertrag auch kündigen (§ 573 BGB). Beispiele hierfür sind regelmäßiger Gitarrenunterricht, der Nachhilfeunterricht, oder das Betreiben eines Gewerbes  z.B. die Anwaltskanzlei oder Vertretertätigkeit in der Mietwohnung.

Aber auch - so jetzt der BGH in einer Entscheidung vom 31.07.2013 AZ VIII ZR 149/13 -, alleine die Benennung der Mietwohnung als Geschäftsadresse bei der Anmeldung des Gewerbes beim Gewerbeamt stellt ein vertragswidriges Verhalten dar, selbst wenn der Mieter ansonsten keinerlei geschäftliche Tätigkeit in der Mietwohnung entfaltet.

Diese BGH-Rechtsprechung wird zwar kritisiert, weil das Unterscheidungsmerkmal der Außenwirkung überspannt erscheint, ist aber gleichwohl von den Gerichten zukünftig zu beachten.