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Zur zeitlichen Beschränkung der fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

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Manchem Vermieter wird die folgende Problematik durchaus bekannt sein: Der Mieter befindet sich mit mehreren Mieten im Verzug und gibt damit eigentlich Anlass zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Doch statt die Kündigung zu erklären, will der Vermieter zunächst abwarten, in der Hoffnung, der Mieter werde die ausstehenden Mieten noch nachträglich begleichen. Diese Einstellung kann durchaus nachvollziehbar sein, etwa wenn es sich um ein bereits längerfristiges, ansonsten intaktes Verhältnis handelt und der Mieter unverschuldet in eine zwischenzeitliche finanzielle Notlage geraten ist.

Nun hatte sich der Bundesgerichtshof im Rahmen seiner Entscheidung vom 13. Juli 2016 (VIII ZR 296/15) mit der Frage zu beschäftigen, ob die Kündigungserklärung des Vermieters unwirksam ist, wenn sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund erfolgt.

In dem zugrunde liegenden Fall zahlte die Mieterin die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht, woraufhin die Vermieterin die Zahlung der ausstehenden Beträge mit Schreiben vom 14. August 2013 anmahnte. Mit Schreiben vom 3. September 2013 entschuldigte die Mieterin sich für den Verzug, beglich die Mietrückstände aber in der Folgezeit nicht. Daraufhin erklärte die Vermieterin mit Schreiben vom 15. November 2013 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht gab der im Anschluss erhobenen Räumungsklage – bezogen auf den Räumungsanspruch – statt. Auf die Berufung der Beklagten änderte das Berufungsgericht das amtsgerichtliche Urteil bezogen auf das Räumungsbegehren ab, indem es die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abwies. Auf die Revision der Klägerin hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Berufungsgerichts auf, als in Bezug auf den Räumungs- und Herausgabeantrag zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist.

Die §§ 543, 569 BGB gehen § 314 BGB als spezialgesetzliche Regelungen vor

Der BGH hatte sich zunächst mit der Frage zu beschäftigen, ob und inwieweit die Regelung des § 314 III BGB, wonach die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund erfolgen kann, im Wohnraummietrecht überhaupt Anwendung findet. So hatte das Berufungsgericht unter Zugrundelegung einer Anwendbarkeit des § 314 III BGB im Wohnraummietrecht neben den dort verankerten Kündigungsvorschriften (§§ 543, 569 BGB) die Kündigung im streitgegenständlichen Fall als unwirksam erachtet, zumal die Vermieterin diese erst sieben Monate nach Kenntniserlangung des Kündigungsgrunds erklärt habe und diese damit nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach § 314 III BGB erfolgt sei. Mittels einer wörtlichen Auslegung der vorbenannten Normen und unter Heranziehung diverser Gesetzesbegründungen im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) kam der BGH zu dem Ergebnis, dass die Kündigungsmodalitäten im Wohnraummietrecht durch die §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt sind und dem im allgemeinen Leistungsstörungsrecht verankerten § 314 BGB als spezialgesetzliche Reglungen vorgehen.

Keine feste Ausschlussfrist für Kündigungserklärung im Wohnraummietverhältnis

Nachdem der BGH die Anwendbarkeit des § 314 III BGB auf das Wohnraummietrecht verneint hatte, stellte er unter Heranziehung weiterer Gesetzesmaterialien klar, dass der Gesetzgeber bewusst davon abgesehen hat, für das Wohnraummietrecht eine feste Ausschlussfrist in der Form einzuführen, dass die Kündigung nur innerhalb „angemessener Zeit“ nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund erklärt werden kann. In diesem Zusammenhang verwies er vor allem auf die im Wohnraummietrecht bereits bestehende Möglichkeit, das Kündigungsrecht zu verwirken, was ggf. bei der Frage der Zumutbarkeit im Rahmen des § 543 I BGB und im Lichte des Grundsatzes von Treu und Glauben zu berücksichtigen ist, womit wiederum auch illoyalen Verspätungen hinreichend begegnet werden kann. In der vom Berufungsgericht beanstandeten „Verzögerung“ der Kündigungserklärung sah der BGH indes keine Verwirkung des Kündigungsrechts, zumal es hierbei an einem entsprechenden Umstandsmoment fehle; insoweit seien keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür festgestellt worden, dass die Klägerin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung keinen Gebrauch machen werde.

Ausdrücklicher Kündigungsvorbehalt dennoch sinnvoll

So sehr die in der Sache sicherlich zutreffende Entscheidung des BGH auch für die Handhabung vergleichbarer Situationen in der Praxis zu begrüßen ist, sollte doch die Entscheidung des Berufungsgerichts Vermietern von Wohnraum immerhin hinreichende Veranlassung dazu geben, sich eine spätere Kündigungserklärung gegenüber dem säumigen Mieter ausdrücklich schriftlich vorzubehalten, um jedweden Eindruck von vornherein zu unterbinden, man würde von diesem Recht infolge längeren Zuwartens keinen Gebrauch mehr machen. Mittels eines solchen Vorgehens kann der Vermieter auch gegenüber dem Mieter für Klarheit dahingehend sorgen, dass er aus Rücksicht auf das bislang „gute“ Verhältnis zwar zunächst von einer Kündigung absehen werde, auf ein entsprechendes Recht aber gleichwohl für die Zukunft nicht verzichten will.


Rechtstipp vom 17.11.2016
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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