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Zustimmungsverlangen zu Mieterhöhung bei EOF-Wohnungen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel

Rechtstipp vom 17.10.2017
Aktualisiert am 17.05.2018
(8)
Rechtstipp vom 17.10.2017
Aktualisiert am 17.05.2018
(8)

Gerade jetzt werden „turnusgemäß“ in vielen Großstädten Mieter wieder angeschrieben von ihren Vermietern, mit dem Verlangen zur Zustimmung eines Mieterhöhungsbegehrens. Bei Mietern, welche in EOF-Wohnungen wohnen (z. B. der GBW-Gruppe), wird dies dabei zum Teil unter Hinweis auf den Mietspiegel verlangt, was aber gerade bei deren Wohnungen in manchen Fällen zum Teil rechtlich nicht unproblematisch ist. Dies deshalb, da z. B. das LG München (ursprünglich Az.: 14 S 27322/11) hierzu entschieden hatte, dass es sich bei EOF-Wohnungen (Mietwohnungen, die im sog. dritten Förderweg errichtet und mit öffentlichen Darlehen gefördert wurden) nicht um frei finanzierte Wohnungen handelt, selbst wenn Mieterhöhungen nach den §§ 558 ff. BGB ausdrücklich zulässig sind.

Damit aber sah das Gericht den Mietspiegel als nicht geeignetes Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558a BGB für eben solche Mietwohnungen an. Im Zuge einer neueren Entscheidung des BGH (Beschluss vom 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15) und ausdrückliche Bezugnahme darauf gab das LG München diese Rechtsprechung nun, nach meiner Rechtsauffassung zu Unrecht, auf (LG München, Urteil vom 16.05.2018, Az.: 14 S 19531/17).

Viele Mietspiegel erklären sich selbst für nicht anwendbar für Wohnungen, deren Errichtung öffentlich gefördert wurde (so etwa die Mietspiegel 2015 bzw. 2017 für München). Dies ist auch nur logisch, da diese bei der Erstellung des Mietspiegels nie berücksichtigt werden. Nach hier vertretener Rechtsauffassung kann damit aber der Mietspiegel hier auch nicht zu einer Begründung eines Mieterhöhungsverlangen herangezogen werden (so explizit auch das LG-Frankfurt/Oder, Urteil vom 27.03.2012, Az.: 6a S 194/11 für Wohnungen des 3. Förderwegs), da er über die übliche Miete von Wohnungen, deren Errichtung öffentlich gefördert wurde, keine Aussage trifft. Soweit von Vertretern der Vermieterseite hiergegen eine Entscheidung des BGH (Beschluss vom 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15) vorgebracht wird, in welcher dieser es zuließ, dass zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangen ein an sich nicht anwendbarer Mietspiegel zur Begründung herangezogen wurde, so ist diese Entscheidung nicht auf Mieterhöhungsverlangen von EOF-Wohnungen übertragbar.

Denn der BGH stellte in dieser Entscheidung auch klar, dass die Heranziehung eines nicht anwendbaren Mietspiegels nur dann ein zulässiges Begründungsmittel darstellen kann, wenn es einen Erfahrungssatz gibt, dass die Preisspanne des Mietspiegels für die herangezogene, aber nicht einschlägige Wohnungsart zumindest nicht über der für die tatsächlich einschlägige Wohnungsart liegt. In der aufgeführten Entscheidung sah er einen solchen Erfahrungssatz im Bezug einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gegenüber einer Wohnung in einem Reihen- bzw. Einfamilienhaus als für gegeben an. Einen solchen Erfahrungssatz gibt es aber nicht für Wohnungen, deren Errichtung öffentlich gefördert wurde und welche deshalb zumindest zu Beginn eine gedeckelte Miete hatten, gegenüber (ansonsten vergleichbaren) frei finanzierten Wohnungen. Denn letztere haben eine solche Deckelung nicht, sodass deren Miete aufgrund einer nach dem Gesetz vorgegebenen maximalen Mieterhöhung im Gegenteil in der Regel höher sein dürfte als die von öffentlich geförderten (ansonsten aber vergleichbaren) Wohnungen. Somit aber bleibt es dabei, dass ein nicht anwendbarer Mietspiegel nicht für ein Mieterhöhungsverlangen von öffentlich geförderten Wohnungen herangezogen werden kann.

Bei vielen Mietwohnungen (etwa der GBW-Gruppe, aber auch bei anderen Vermietern) handelt es sich eben genau um solche EOF-Wohnungen, weshalb offen ist, ob deren Mieterhöhungsverlangen für diese Art von Wohnungen mit Bezug auf den jeweiligen Mietspiegel vor Gericht Bestand haben und was letztlich erst der BGH abschließend klären wird. Denn § 558a Abs. 1 BGB verlangt neben einer Textform des Mieterhöhungsverlangen auch eine Begründung, welche nachvollziehbar sein muss oder aber andernfalls unwirksam ist (vgl. Lützenkirchen, Kommentar zum Mietrecht, 2. Auflage, § 558a, Rn. 51).

Ein Begründungsmittel, das aber nicht anwendbar ist (s. o.), ist auch nicht nachvollziehbar und ein Mieterhöhungsbegehren, das auf dieser Begründung fußt, ist nach hier vertretener Rechtsauffassung unwirksam. Auch § 242 BGB und der daraus erwachsende Grundsatz von Treue und Glauben gebieten in Fällen wie den beschriebenen (s. o.) eine Einschränkung der im Zivilrecht sonst geltenden Vertragsfreiheit. Denn es muss Vermietern beim Erwerb von EOF-Wohnungen klar sein, dass für diese bei Mieterhöhungen andere Maßstäbe gelten als für frei finanzierte Mietwohnungen. Denn auch das Eigentumsrecht der Vermieter steht gem. § 14 Abs. 2 GG unter einer Sozialbindung, was einen Gebrauch abverlangt, der dem Wohl der Allgemeinheit dient.

Dem würde es aber widersprechen, würde man bei sozial schwachen Mietern (diese wohnen in der Regel in EOF-Wohnungen) bzgl. eines Mieterhöhungsverlangen dieselben Maßstäbe anlegen wie bei sozial stärkeren (welche in der Regel in frei finanzierten Wohnungen leben). Schließlich wurden EOF-Wohnungen von Steuergeldern finanziert (und damit von der Allgemeinheit), um sozial Schwache zu entlasten und nicht um Profite Dritter zu generieren oder zu steigern. Sollten auch Sie von einem Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters betroffen sein und dessen Rechtmäßigkeit anzweifeln, so zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren, damit wir für Ihren individuellen Fall die bestmögliche Vorgehensweise besprechen können.


Rechtstipp aus der Themenwelt Mieterhöhung und Mietpreisbremse und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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