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Zutritt zur Wohnung

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Für Parteien eines Wohnungsmietvertrages stellt sich gelegentlich die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss. Zwei Urteile des BGH geben Beispiele:

BGH, Urt. v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13:

In einem Mietobjekt gab es einen ausgedehnten Befall mit Hausschwamm. Die Mieter zogen in ein Hotel, um Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nachdem sie in die Wohnung zurückgekehrt waren, kündigte die Vermieterin weitere Maßnahmen an. Die Mieter machten die Gewährung des Zutritts u.a. von der Erstattung der Hotelkosten abhängig. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis fristlos und erwirkte eine einstweilige Verfügung auf Duldung. Der BGH entschied, dass die fristlose Kündigung nicht erst nach Vorliegen eines rechtskräftigen Duldungstitels in Betracht kommt und dass die Mieter das Risiko einer rechtlichen Fehleinschätzung tragen.

Fazit:

Im Zweifel sollten Sie bei Instandsetzung/-haltung den Zutritt gewähren und weitere Ansprüche gesondert klären.

BGH, Urt.v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13:

Die Vermieterin besichtigte nach Vorankündigung installierte Rauchmelder in der Wohnung ihres Mieters. Bei dieser Gelegenheit wollte sie auch den Rest des Hauses besichtigen und gegen den Willen des Mieters weitere Räume betreten. Als sie auch nach Aufforderung die Wohnung nicht verließ, trug der Mieter sie vor die Tür. Empört kündigte die Vermieterin fristlos. Ihre Räumungsklage blieb ohne Erfolg, da sie selbst durch die Überschreitung ihres Besichtigungsrechts den Mietvertrag verletzt und eine entsprechende Reaktion ihres Mieters herausgefordert hatte.

Fazit:

Das Besichtigungsrecht besteht nur dann, wenn – und soweit – es einen konkreten sachlichen Grund gibt. Das Hausrecht steht den Mietern zu, und zwar auch gegenüber dem Eigentümer.

Dennoch:

Das Heraustragen der Vermieterin war in den verschiedenen Instanzen rechtlich umstritten. Eine Nachahmung wird daher nicht empfohlen.


Rechtstipp vom 25.05.2016
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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